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Q9.マンション共有持ち分権の評価


Q9.マンション共有持ち分権の評価

夫婦で共有持分2分の1ずつのファミリーマンションのうち夫の持分2分の1が競売で 売りに出ています。共有持分の評価はどのようにするのでしょうか。

A.

競売においてファミリーマンションの共有持分のみが売却対象となるケースは稀にはあ ります。そこでまず共有持ち分に係わる競売物件の評価について、原則的な考え方を記し ます。
通常の競売物件の評価では一般市場における適正な時価を基礎とし、競売市場特有の要 因(所有者の協力が得られない、心理的抵抗感、内覧に制約がある、資金的余裕を要する など)を考慮し、競売市場修正を行って売却基準価格(最低売却価額)を求めますが、売 却不動産固有の要因によって需要が限定されることが予想される場合、競売市場修正を行 う前段階で市場性修正を行っています。
共有持ち分には比較的分割し易い更地から分割し難い土地建物まで様々なケースが考え られますが、ファミリーマンションの一室は分割できないので換価分割、代償分割に限ら れ、分割の選択肢は限られるので分割の時間的、経済的負担を考慮し20%前後の市場性減 価を行っているのが一般的です。このように共有持ち分のみの売却の場合は共有減価を行 いますが、すべての共有持ち分(100%)を売却するときは、共有減価は行いません。買受人 は100%の所有権を取得することになるからです。