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Q15.競売で借地権付建物を落札したが


Q15.競売で借地権付建物を落札したが

競売で借地権付建物を落札しましたが、地主さんが借地権譲渡を承諾してくれません。 どうしたらいいのでしょうか。譲渡承諾料はどのように計算されるのでしょうか。落札し たときの価格を基準にするのでしょうか。

A.

賃借権の譲渡、転貸は、賃貸人の承諾を要します(民法第612条)が、譲受人の第三 者が借地権を取得しても地主が不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権の譲渡を 承諾しないときは、借地権者(競売の場合は落札した第三者)の申立てにより、裁判所は 地主の承諾に代わる許可を与えることができるとされています(借地借家法第19条、第20 条)。
競売で取得したときは、代金を支払った後2カ月以内に限り申立てをすることができま す(同法第20条3項)。地主の承諾に代わる許可を与える場合、当事者間の利益の衡平を 図るため必要があるときは、財産上の給付を命ずることができるとされており、いわゆる 譲渡承諾料の支払いが規定されています。
譲渡承諾料は東京などでは一般的に借地権価格の10%とされており、競売の売却基準価 額は、譲渡承諾料相当額を控除して求められています。借地権者は譲渡承諾料支払いの資 力がないのが一般的ですから、買受人が支払うことを前提としてあらかじめ譲渡承諾料相 当額を控除しています。譲渡承諾料は落札価格でなく正常な市場における時価を基準とし て求めます。