社団法人日本不動産鑑定協会：新鑑定評価制度Q&A

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鑑定評価制度の見直しQ&A

不動産鑑定評価制度の見直しに関する研修会開催後にお寄せいただいた
ご意見・ご質問をQ&Aとして取りまとめました。今後も随時追加してゆく予定です。

【更新情報】・2010.1.20　Q&Aを追加しました。

►　Ｑ＆Ａにないご質問・ご意見はこちらからお寄せください。

【価格等調査ガイドラインの取扱いに関する実務指針】
　

不動産の鑑定評価に関する法律

価格等調査ガイドラインの適用範囲

不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価と則らない
価格等調査

依頼書・確認書

成果報告書

不動産鑑定評価基準に則らない場合の成果報告書

公表・開示・提出

価格等調査ガイドラインの取扱いに関する実務指針の適用時期

その他

【価格等調査業務の契約書作成に関する業務指針】
　

依頼書・確認書

価格等調査業務標準委託約款

その他

【不動産鑑定業者の業務実施態勢に関する業務指針】
　

鑑定協会作成の各種指針の拘束力

証券化対象不動産又は財務諸表の作成に利用される目的の価格等調査における受託審査・報告書審査

情報管理

署名押印

公表・開示・提出

【不動産鑑定士の役割分担等及び不動産鑑定業者の業務提携に関する業務指針】
　

役割分担

署名押印

総括不動産鑑定士
業務提携

証券化対象不動産又は財務諸表の作成に利用される目的の価格等調査における受託審査・報告書審査

成果報告書

【価格等調査ガイドラインの取扱いに関する実務指針】に関するQ&A

不動産の鑑定評価に関する法律

意見書等が鑑定評価基準に則らない価格等調査であっても鑑定法上は鑑定評価になるのであれば、価格査定を目的とするデューデリジェンスも鑑定法上は鑑定評価に該当するものであり、本ガイドラインが当然に適用になるのですか。また、鑑定士の署名・押印が必要になるということになるのですか。

	特定の物件のハード面、管理・運営状況等の詳細な調査を行ういわゆるデューデリジェンス自体は鑑定法第3条第2項の業務に該当すると考えられますが、それを踏まえて不動産の経済価値を判定し、結果を価額に表示すれば、鑑定評価に該当すると考えられます。
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鑑定士として署名・押印できない者がデューデリジェンス業務を行うことは、法律違反になるのでしょうか。

鑑定法第２条第１項に定める「不動産の鑑定評価」に該当する業務であれば、鑑定法第３６条により不動産鑑定士以外の者は行うことはできないと考えられます。なお、経済価値の判定を伴わない物件調査業務だけであれば、不動産鑑定士以外の者が行っても差し支えありませんが、この物件調査に係る価格形成要因の分析を受けて、不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示する場合には、不動産の鑑定評価に該当すると考えられます。

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研修によれば法３条２項に該当する業務は、「不動産の経済価値を判断しない業務」に限られるという印象を受けましたが、そうであれば、法３条２項に記載されている「～調査もしくは分析を行い、又は不動産の利用、取引若しくは投資に関する相談業務」をどのようにとらえれば良いでしょうか。

	いわゆる隣接周辺業務は、例えば、取引事例・賃料事例の収集・分析、詳細な物件調査、それらを前提とした市場分析、不動産取引等に関するコンサルティングなどが考えられます。
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「不動産の経済価値の判定は鑑定評価業務である」ということに今回整理されました。社会通念上は、不動産業者の行う無料査定も不動産の経済価値の判定であるから、鑑定評価業務ということになると考えられませんか。無料であるゆえ業務性がないということでしょうか。もしそうということでしたら、業務の定義は何法に則っているのでしょうか。また不動産業者の無料査定が鑑定士の行う価格調査と性質が全く異なるということでしたら、消費者保護の観点から、無料査定が法令に基づき鑑定士の行う価格調査と異なる旨及びその根拠を、無料価格査定書等に明記していくようにすべきであると思いますが。消費者は不動産業者の無料査定を不動産の経済価値の判定と考えており、今後混乱が生じるものと考えられますが。

鑑定法第２条第２項において、「不動産鑑定業とは、自ら行うと他人を使用して行うとを問わず、他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行う。」とされています。不動産業者の行う無料査定も鑑定評価に該当する場合があると考えられますが、仲介業務に伴う付随サービスとして無料で行うものであることから、鑑定法上の鑑定評価業には該当しないと考えられます。

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不動産の経済価値を判定する業務は独占業務資格を有する不動産鑑定士の独占業務であり、当業務を委任又は受任することは法令違反であることを各種団体に周知徹底していただきたいと思います。

	鑑定法に抵触すると認められるものは、国と協議しつつ、鑑定協会としても該当事案に対し個別に対応を開始していますが、併せて社会的に周知する活動を始めているところです。
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鑑定評価基準に則らない鑑定評価は、鑑定評価基準に則った鑑定評価と同様、法3条1項の鑑定評価業務に含まれるとされていますが、これに拠れば鑑定評価基準に則らない鑑定評価を不動産鑑定業者でない者が行った場合は、法36条違反となるのですか。この取扱は従来から変わらないものですか。今般解釈が変わったものですか。

	鑑定法の解釈は従来から変わっていないものと考えられます。不動産鑑定評価基準に則っているか否かに関わらず、不動産鑑定士でない者が不動産鑑定業者の業務に関し、不動産の鑑定評価を行った場合は法第36条に違反する可能性があります。
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鑑定以外の価格等調査で経済価値を判定しない価格等調査とは具体的にはどのような作業を想定されているのでしょうか。

	対象不動産の正面路線価を一律に0.8で割り戻して対象不動産の価格として文書等に表示する調査などが考えられます。
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鑑定評価基準に則った鑑定評価が、鑑定法上の鑑定評価業務を認識しておりましたが、誤りで、鑑定評価基準に則らない鑑定評価、（これはあまり鑑定評価とは呼んでいなかったのでが）いわゆる意見書等も鑑定評価であるということでよろしいのでしょうか。

	不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査においても、不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示していれば、鑑定法上の鑑定評価業務に当たると考えられます。
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価格等調査ガイドラインの適用範囲

金融機関が関係会社の鑑定業者に社内担保評価のための簡易査定業務を委託する場合は、ガイドラインの対象となるのでしょうか。

	関係会社が鑑定業者である以上、ガイドラインは適用されると考えられます。
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競売評価はどのような位置づけにあり、どのような根拠で本ガイドラインの適用除外となるかを教えていただければと思います。

競売評価は、民事執行法の規定により登録された評価人が裁判所の評価命令を受けて行う業務であり、実情は不動産鑑定士が行っていますが、鑑定士以外の者も登録することも可能で、不動産鑑定士の名称を用いて行う業務でもないことから、価格等調査ガイドラインⅠ．３．地価公示等と同様にガイドラインの適用範囲外と考えられます。

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＜「時点修正率や個別的要因格差率等に関する意見書」について＞同指針の冊子16、17頁より当該意見書は基準に則らない価格等調査であるが、基準に則らない成果報告書記載例とおりの成果品は必要ないのではないか。概念整理の図で言うと価格等調査以外の調査と思われる。とすると、同指針の冊子17頁の②ｃ.が同冊子16頁の（２）の中にあるのは矛盾する。

	意見書において価格等が表示される場合には、価格等調査ガイドラインの適用範囲になる旨記載しているところです。価格等が表示されない場合には、価格等調査ガイドラインの適用範囲外になります。
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依頼者側の書式（デューデリジェンスシート等）に則って行う価格等調査で、不動産鑑定士の名称を記載しない調査報告書の作成は、いわゆる隣接・周辺業務に当たらないと考えてよいのでしょうか。また、上記報告書で調査会社名のみを記載する場合と、調査担当者名（不動産鑑定士の名称は用いず、氏名のみ）を併せて記載する場合とでは適用範囲の取り扱いに差異が生ずるのでしょうか。

不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示していれば、鑑定評価業務に当たり、関与不動産鑑定士の署名押印が必要になると考えられます。一方、経済価値を判定していない場合も、不動産の価格等を文書等に表示する調査においては、関与した不動産鑑定士の記名が必要になると考えられます。また、不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査の成果報告書には価格等調査ガイドライン「Ⅲ.業務の目的と範囲等に関する成果報告書への記載事項」を満たすことが必要になると考えられます。

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市役所の依頼で時点修正の依頼があった場合は価格を明示すると否とに関わらず、（時点修正率のみ）ガイドラインの適用範囲になるのでしょうか。

	不動産の価格等を文書等に表示する調査を行う場合は、価格等調査ガイドラインの適用範囲に該当すると考えられます。
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実地調査を伴わないとりあえず価格水準を知りたいを言うようなケースもガイドライン適用になりますか。

	不動産の価格等を文書等に表示する調査を行う場合は、価格等調査ガイドラインの適用範囲に該当すると考えられます。
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不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価と則らない価格等調査

＜不動産鑑定基準に則った鑑定評価の定義等について＞中古マンションの評価で、積算価格をいわゆる簡便法を用いて試算している場合（一棟の土地価格に土地持分割合を乗じ、建物は専有面積当たりの単価に専有面積を乗じて求め、その合計額に階層別・位置別の効用を反映させて査定）、基準に則った評価と言えるでしょうか。

	いわゆる「簡便法」であっても、実務標準化を踏まえた手法であることから、基準に則っていると考えられます。
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＜不動産鑑定基準に則った鑑定評価の定義等について＞基準の内容に沿って手法を適用しており、必要的記載事項がすべて記載されていれば、比較的簡易な評価書でも鑑定評価書と称して構わないでしょうか。

	基準に則っている場合には、鑑定評価書と称することになると考えられます。
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不動産業者が、中古マンションを販売するにあたり、特定の会員向けに、販売予定価格が不動産鑑定士の査定した価格と比較して割安であるというアピールをするために、ネット上で両価格を併記したい。このような目的で依頼が来た場合、利用者の判断に大きな影響を与えるケースとして、調査価格等ではなく、基準に則った評価で対応すべきでしょうか。

	ご指摘のケースは「公表」と考えられることから、大きな影響を与えないと判断される合理的な理由が必要になると考えられます。鑑定協会の実務指針においては、公表の場合には、原則として基準に則った鑑定評価で対応すべきとしています。
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価格等調査ガイドライン運用上の留意事項の３３ページ、「３）公表される第三者又は開示・提出先に大きな影響を与えると判断される場合について」以下の（１）から（６）は、公表される第三者又は開示・提出先に大きな影響を与えると判断される場合である。と記載されていますが、（１）から（６）の場合でも、内部使用にとどまる場合や、開示・提出先の承諾を得ている場合には、鑑定評価基準に則らない価格等調査は可能ですか。鑑定評価すべきとのことですか。

	鑑定評価基準に則った鑑定評価をすべきものと考えられます。
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「鑑定評価基準に則った」とは、鑑定評価基準の全ての内容に従って行われることをいうとされている。とありますが、作業は、鑑定評価基準の全ての内容に従って行われたが、鑑定評価書の記載が実務修習等で使用されている書式と異なり、項目は全て含まれているが、スタイルが穴埋め式の評価書も鑑定評価書と言えるのでしょうか。また、この際に求めた価額は鑑定評価額と言えるのでしょうか。

	ご指摘の通りと考えられます。
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研修テキスト内において、「成果報告書の依頼者以外の者への提出」の例として「税務署（売買に係る税務証明の場合）」が列挙されておりましたが、以下のような場合でも鑑定評価基準に則った鑑定評価が必要となるのでしょうか。
・親子間において売買を行う場合の税務証明
・関連会社間において、重要性が低い不動産を売買する場合の税務証明

価格等調査ガイドラインにおいて、①調査価格等が依頼者の内部における使用にとどまる場合、②公表・開示・提出される場合でも公表される第三者又は開示・提出先の判断に大きな影響を与えないと判断される場合、③調査価格等が公表されない場合ですべての開示・提出先の承諾が得られた場合、④不動産鑑定評価基準に則ることができない場合、⑤その他「Ⅱ．２．依頼目的、調査価格等が開示される範囲又は公表の有無等」等を勘案して不動産鑑定評価基準に則らないことに合理的な理由がある場合のいずれかに該当する場合、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価を行うことを必ずしも求めるものではないと定められています。したがって、お問い合わせのケースが、①～⑤のいずれかに該当するか否かを適切に説明できる必要があると考えられます。

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時間的な制約から一般的要因・地域要因・個別的要因の分析等の記載を省略したものの、鑑定評価手法は鑑定評価基準に則り価格査定を行った場合についてご質問します。
①上記の場合鑑定評価基準に則らない場合として対応して宜しいでしょうか。
②則らないものとして対応した場合、価格欄に「鑑定評価を行った場合は結果が異なる可能性がある」と記載すべきでしょうか。
要因分析の記載を省略しているだけで価格が鑑定評価を行った場合も変わらなければ「鑑定評価を行った場合は結果が異なる可能性がある」と記載する必要がないと思うのですが如何でしょうか。

鑑定評価基準総論第９章第２節記載事項において、地域分析及び個別分析に係る事項を鑑定評価報告書へ記載する旨定められており、当該事項の記載を省略することは鑑定評価基準に則っていないことになると考えられます。また、価格等調査ガイドラインにおいて、鑑定評価基準に則っていない場合、調査価格等の近傍など分かりやすい場所に、鑑定評価基準に則った鑑定評価とは結果が異なる可能性がある旨を記載することが定められています。

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ガイドライン「5.特定の想定上の条件を付加した価格調査について」の冒頭部分について
「当該条件を付加することによって不動産鑑定評価基準に則ることができなくなる場合であって」とありますが、その後段の(1)未竣工建物、(2)土壌汚染、(3)アスベスト、(4)埋蔵物、に関して存在または不明の場合に存在しないものと見なす（考慮外）条件を付加する際には、すべて鑑定評価基準の則らない価格等調査にしなければならないのでしょうか？
(1)未竣工建物は存在していないので、対象物確認ができないわけですから、正式鑑定不可と理解できますが、その他の(2)から(4)は対象物そのものは確認できても、その価格形成要因の一部が確定できないわけです。よって、どのような条件設定で価格評価されているかを、依頼者及び開示先に理解させ、依頼者等がその不明事項の対応策を立てる場合には正式鑑定（鑑定評価基準の則った鑑定評価）で対応しても宜しいのではないでしょうか？

	想定上の条件が、実現性、合法性、関係当事者及び第三者の利益を害するおそれがないか等の観点から妥当な想定上の条件に該当すると判断される場合には、鑑定評価基準に則ることができると考えられます。
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価格の試算においては鑑定評価基準に則っているものの、本文構成が鑑定評価基準に則っていない成果報告書の場合は、あくまで鑑定評価基準に則らない価格等調査としてガイドラインを適用すべきでしょうか。

	ご指摘のとおりと考えられます。
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見直しに関する研修Ｐ23「特定の想定上の条件を付加した価格等調査について」の説明の中で、公共用地取得の際には土壌汚染を考慮外としても基準に則ることが出来る、つまり「不動産鑑定評価書」として成果物を提出出来る。なぜなら売買契約において汚染があった場合の減価の取り決め等が成されているから、と説明された様に内容を記憶しています。市の土木部にそのような契約書になっているのかと尋ねたところ、現在の雛形にはそういった内容は盛り込まれていない、とのことでした。私の理解が間違っているのでしょうか？それとも今後、市町村等にそのような指導が行われ、今後契約書の雛形変更が行われるということでしょうか？現在も、道路の用地買収において、土壌汚染対策法の調査を要する土地に該当する土地や、埋蔵文化財の包蔵地に該当している土地が対象地となっており、市側も対応に苦慮しているのが現実です。この部分で減価をすると用地買収が進まない可能性もあるようで、依頼を受けた側としても、どのような対応が必要なのか正直なところ大変苦労しています。とりあえず、今回の研修での説明について、ご教示下さい。

	国交省のホームページ（以下参照）http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/01/010430_.html に従っていることが必要と考えられます。
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依頼書・確認書

この確認書の発行はどの時点で行うことは望ましいのか。末尾に確認した日の記載欄があるため、現地確認終了後でいいのか、それとも資料授受後速やかに行うことが求められているのか。

	価格等調査ガイドラインでは「契約の締結までに」とされています。
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土木事務所等から鑑定評価又は意見書の依頼があった場合、依頼者側の発行する鑑定評価依頼書及び承諾書を受領したうえで、承諾書に押印し、提出しているがこのような場合にも、確認書、契約書を受託者側で作成し、提出する必要があるか。

契約書又は請書につきましては、土木事務所等の所定の用紙に従って頂くのが通常と考えられます。その場合でも、確認書は必ず交付することとなっていますので、提出し、控えを保存して下さい。なお、併せて2009年9月4日付「「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン（案）」に対していただいたご意見の概要と国土交通省の考え方について」のNo.8を参照してください。

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成果報告書

価格等調査ガイドラインによれば、周辺業務の位置づけであった「不良債権のバルクセールに係るデューデリジェンス(基本的には投資金額を決めるための内部資料)」も第3条第1項の鑑定評価業務に該当することとなると思われますが、従来からの実務慣行は下記となっており、今後の明確な対応方針が必要と考えます。
①成果品の納品はエクセルシートで行われ、クライアントによっては紙ベースの提出もしない。今後は必ず紙ベースで納品の上、関与不動産鑑定士の署名・押印・必要事項の記載が必要か。

不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示する場合は、鑑定法第３条第１項の鑑定評価に該当すると考えられます。そして、この鑑定法の解釈は従来から変わっていないものと考えられます。
①現在、価格等調査ガイドラインにおける「成果報告書」については、書面以外は認められていないと考えられます。また、価格等調査業務が鑑定法第３条第１項の業務（鑑定評価業務）に該当する場合、「成果報告書」には関与不動産鑑定士の署名押印が必要になると考えられます。

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依頼者側の書式（デューデリジェンスシート等）に則って行う価格等調査で、不動産鑑定士の名称を記載しない調査報告書の作成は、いわゆる隣接・周辺業務に当たらないと考えてよいのでしょうか。また、上記報告書で調査会社名のみを記載する場合と、調査担当者名（不動産鑑定士の名称は用いず、氏名のみ）を併せて記載する場合とでは適用範囲の取り扱いに差異が生ずるのでしょうか。

不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示していれば、鑑定評価業務に当たり、関与不動産鑑定士の署名押印が必要になると考えられます。一方、経済価値を判定していない場合も、不動産の価格等を文書等に表示する調査においては、関与した不動産鑑定士の記名が必要になると考えられます。また、不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査の成果報告書には価格等調査ガイドライン「Ⅲ.業務の目的と範囲等に関する成果報告書への記載事項」を満たすことが必要になると考えられます。

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不動産鑑定評価基準に則らない場合の成果報告書

＜調査価格等の表題について＞Ｐ．２３で例を挙げておられますが、「査定」という表現はどうでしょうか。宅建業では「査定マニュアル」等「査定」という表現が使われていることから、混乱を避ける為、例としては削除されているのでしょうか。また、実際の運用においても避けた方がよいでしょうか。

	実務指針では「鑑定」「評価」を用いないとしていることから、ご指摘のケースは許容されるものと考えられます。
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基準に則らない価格等調査の成果報告書において、価格等を求める方法が鑑定評価と同じ（相違点なし）場合は、「正常価格」等の価格概念を用いて良いということでしょうか。

	価格の種類としては正常価格に分類されるものでも、基準に則った鑑定評価書との区別を明確にするためにこの用語を使用しないこととするものです。
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鑑定評価基準に則った鑑定評価で正常価格を求めた再評価で、価格形成要因に重要な変化がないため時点修正等により価格等調査を行った場合に、求められた価格等の種類は正常価格という理解でよろしいでしょうか。

	価格の種類は正常価格ですが、基準に則った鑑定評価書でない場合には、これと区別するために価格の種類を書かないとするルールとしました。ただし、「時点修正等」をどのような手法において行うかによって、異なるものと考えられます。
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＜価格等の種類について＞適用可能な鑑定評価の手法をすべて適用した、調査報告書でも、正常価格とは記載せず、適用可能な鑑定評価の手法による価格を調整して求めた価格などと、記載するのでしょうか。

	ご指摘の通りと考えられます。
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鑑定評価基準に則らない価格等調査の場合であってもかならず依頼目的を記載する必要がありますでしょうか？

	ご指摘のとおりと考えられます。
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公表・開示・提出

Ｎｅｗ!!
成果報告書について、以下のものを提出する相手は提出先、開示先のどちらになるでしょうか。
①鑑定士署名押印を正本と別に行い、副本と表示しているもの
　（副本表示欄に割り印又は、副本に相違ないことの表明）
②鑑定士署名をコピーし、押印は正本と別に行って、副本と表示しているもの
　（副本表示欄に割り印又は、副本に相違ないことの表明）
③鑑定士署名押印をカラーコピーして、副本と表示しているもの
　（副本表示欄に割り印又は、副本に相違ないことの表明）
④鑑定士署名をコピーし、押印を行わず、写と表示しているもの
　（写表示欄に割り印又は、写に相違ないことの表明）

	①副本の提出は、「提出先」と整理しています。 ②副本の提出は、「提出先」と整理しています。 ③副本の提出は、「提出先」と整理しています。 ④写しと表示している限り、副本と同様と考えられます。
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価格等調査ガイドラインの取扱いに関する実務指針の適用時期

国土交通省が定めた「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」はこのガイドラインは、平成22年1月1日から施行し、同日以後に契約を締結する価格等調査から適用する。となっています。一方、協会の実務指針には本件実務指針は、平成22年1月1日以降に契約する価格等調査業務から適用する。ただし、当該日以前から適用することを妨げない。となっています。ただし書き以下を素直に解釈しますと、今年中に依頼を受けた案件でも、依頼目的や評価条件により鑑定評価書ではなく、鑑定評価基準に則らない意見書でも当然に可能ということでよろしいでしょうか。

	依頼日ではなく契約締結日が施行日の判断基準となっています。実務指針のただし書きについては、施行前から実務指針に従うこともできることを記載しています。
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その他

「不良債権のバルクセールに係るデューデリジェンス」は多くの国内外の投資会社、サービサー、投資銀行等が発注している業務であり、その市場規模も大きいですので個別指針を具体的に示して頂けると助かります。

	貴重な意見として承ります。
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証券化対象不動産について、収益価格のみを適用した価格等調査を行う場合、３ヶ月前や６ヶ月前に実査を行っている不動産の前鑑定時点からの時価の変動を把握するための価格調査は、要件を満たせば実査を省略しても問題ないでしょうか。

	「証券化対象不動産の継続評価の実施に関する基本的考え方」及び「証券化対象不動産の鑑定評価に関する実務指針」に従うこととなります。
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【価格等調査業務の契約書作成に関する業務指針】に関するQ&A

依頼書・確認書

確認書・契約書を交付する場合、代表権を有する者の押印が必要でしょうか。業者名と押切印ではだめでしょうか。

	価格等調査ガイドライン、契約書作成に関する業務指針においては、押印すべき者を特に定めてはいませんので、社会通念上妥当と思われる者の押印があればいいと考えられます。
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「価格等調査業務依頼書兼承諾書」はあくまでも標準的な様式で、役所で作った従来からの評価依頼書と承諾書で代用することは可能か(これも他の役所についても同様に可能か)。

	ご指摘のとおりです。通常、公共依頼の場合には依頼者所定の様式で契約すると考えられます。
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契約書は鑑定評価依頼につき絶対必要不可欠なものでしょうか。個人の依頼主に対しては非常に煩雑、かつ、短期報告書の飛び込みもあるので、時間的余裕がありません。

	価格等調査ガイドラインにおいて確認書の提出が義務付けられたことから、それと同時に契約書面を取り交わすことの合理性を業務指針では記載しております。
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依頼書に捺印するのはアセットマネジャーでよいか。証券化スキームにおける依頼者はSPCやTMK（以下「SPC等」）ですが、実際に業務を行うのは代理人であるアセットマネジャーでありSPC等の捺印を行う場合には煩雑な手続きや、契約内容によってはレンダーの承諾が必要となります。
当該指針の趣旨を勘案すると実質的な意思決定を行っている依頼者代理人であるアセットマネジャーの捺印でよいようにも思われますがいかがでしょうか。

	ご指摘のとおりと考えられます。
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価格等調査業務標準委託約款

第４条２項(３)に「本業務が証券化不動産に係る場合には同協会が実施する証券化研修等を修了している不動産鑑定士に担当させなければならない」ありますが、「証券化研修等」とは最初の義務的研修、その後の実務者養成研修、実務者養成バージョンアップ研修と継続的に実施されていますが、どの段階の研修をさすものでしょうか。

	いずれの研修も含まれると考えられます。
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研修を直接受講したものが社内講師として社内の他の鑑定士に講義するなど、直接受講しなくても研修内容を理解している鑑定士は研修修了に該当するのでしょうか。

	社会通念上、当該者は該当しないと考えられます。
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第６条に「甲はその地位を承継することができる」とありますが具体的どのような場面を想定しているのでしょうか。

	当初ＡＭ会社が依頼者で、後日ＳＰＣ等が組成された場合に、当該ＳＰＣ等が依頼者になる場合等が想定されます。
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依頼書の標準約款19条（損害保険の付保）は、鑑定評価業務についての付保の予定がない場合は、削除してもよろしいでしょうか。

	当該標準委託約款は、強制ではないため削除しても構いませんが、鑑定協会が作成したものと誤解されることがないよう留意願います。
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標準約款18条の「善意でかつ過失がないとき」で損害賠償責任があるのは、どのような場合でしょうか。

	いかなる債務不履行に対しても、無制限に損害賠償責任が及ぶものではないと考えられるため追加しています。なお、具体例は示さないこととしています。
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当該標準委託約款とは、標準とありますので、当方にて適宜修正し、当社制定の約款を作成しようと考えております。当該約款の中で最低限必要とされるのは、どの部分でしょうか。文章的に違和感にある部分や規制が強すぎて実務的に不都合な箇所がいくらかあるようですので、最低限守るべき事項をご教示ください。

	鑑定協会の作成した標準委託約款と誤解のされないようご留意願います。独自の約款を作成するのであれば、個別に弁護士に相談するなどしてご判断頂くこととなります。
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標準約款18条の「善意でかつ過失がないとき」で委託報酬額の２倍の責任限度額というのは、鑑定業者に酷ではないでしょうか。

	争いが起こるのは、一般的に業務完了後であると考えられるため、既に受領した報酬を放棄し、同額を責任限度額とするという意味での２倍ですので、専門職業家としては、常識的な範囲と思われます。
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その他

過年度の鑑定評価額に対して別な鑑定士の意見書で前価格からの変動率を踏まえた意見書の場合、前の鑑定士の署名押印も必要になるのか。

	かつて他の鑑定士が行った鑑定評価額に対しての変動率を査定することは一般的ではないと考えられます（変動率を査定した鑑定士が過去の鑑定評価額に対して責任を負う場合も想定されます）。
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【不動産鑑定業者の業務実施態勢に関する業務指針】に関するQ&A

鑑定協会作成の各種指針の拘束力

業務実施態勢に関する業務指針の拘束力について
「財務諸表のための価格調査の実施に関する基本的考え方」については、21年12月24日付で国土交通省から（案）ではない正式な文書が出され、県の担当課から鑑定業者に通知がなされているので、業者に対する拘束力が当然にあると考えられますが、業務指針についても今後国土交通省から正式な文書が出される予定なのでしょうか？
国土交通省から出される予定がない場合、業務指針の法的拘束力はあるのでしょうか？
指針に従わなかった場合、協会からの除名処分に該当するのでしょうか？

業務指針は、協会が自ら策定する自主ルールであるため、国土交通省から文書が出されることはありません。
そのため、業務指針自体に法的拘束力はありませんが、鑑定業者が遵守すべき事項であるため、協会の懲戒審査の際には、当然に参考とされるべきものと考えられます。
また、現在、国土交通省から、「不当な鑑定評価等及び違反行為に係る処分基準」の改正案に関するして、パブリックコメントが行われており、この2ページの
③その他価格等調査の実務に関し遵守すべきと認められる事項
に当協会が作成した実務指針、業務指針が含まれることを確認しております。

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証券化対象不動産又は財務諸表の作成に利用される目的の価格等調査における受託審査・報告書審査

報告書審査鑑定士は受託業者に属する者に限定されるのか。

	提携不動産鑑定業者に属する者でよいと考えられます。
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「不動産鑑定評価制度改正に関する指針等」の４１ページに記載されている「不動産鑑定業者の業務実施態勢に関する業務指針」の「７品質管理」について質問させていただきます。
(3)に「…報告書審査は、署名不動産鑑定士以外の不動産鑑定士１名以上（この場合の審査鑑定士を報告書審査鑑定士という。）が担当する…」と記載されていますが、不動産鑑定士が１名しかいない鑑定業者は、どう対処すればよいのでしょうか？

	他の鑑定業者との業務提携によって行うことが妥当であると考えられます。
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そもそも、不動産鑑定士が１名しかいない鑑定業者は、「証券化対象不動産又は財務諸表の作成若しくは企業会計に関連した価格等調査業務」を受注してはいけないのでしょうか？あるいは、他の鑑定業者と提携して報告書審査を行えばよいのでしょうか？

	他の鑑定業者との業務提携によって行うことが妥当であると考えられます。
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不動産鑑定士が1名の業者ですが、証券化及び財務諸表関連の鑑定評価の場合は、確定鑑定士と報告書審査担当鑑定士を同一の不動産鑑定士に業務提携して記名不動産鑑定士として業務を実施することで良いのでしょうか。また、証券化及び財務諸表関連の鑑定評価以外の場合には、当面は上記業務指針の対象外として受託審査及び報告書審査に係る記名不動産鑑定士は不要と考えて良いのでしょうか。

	確定担当鑑定士は関与鑑定士であり、関与していな不動産鑑定士の審査が必要としています。また、後段についてはご指摘のとおりと考えられます。
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不動産鑑定評価制度改正に関する指針等ｐ44別紙2受託審査項目例1⑧の中に利害関係等はなくとあるが当該会社の役員をしている場合この項目の表示はどう訂正するのか？

	当該別紙はサンプルであるため、利害関係がある場合の記載方法については、適宜ご判断頂くこととなります。
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41ページの7　品質管理（3）署名鑑定士以外の鑑定士１名以上（報告書審査鑑定士）が担当することとし、…の記述ですが、これは１人事務所は財務諸表の作成に関連する不動産鑑定を受託できないことを意味するものなのでしょうか？
報告書審査鑑定士は提携鑑定士でも可能であることはわかっていますが、わざわざ他の事務所の鑑定士にハンコ代を支払って審査を依頼するのはコストアップになりますし、ハンコ代の金額についてもわかりません。また依頼者が鑑定を依頼した業者以外の業者に鑑定の内容が知れるため、秘密保持の観点から１人事務所は実質的に排除される方向に動くものと思われます。

	証券化と財務諸表に係る鑑定評価については、鑑定評価部会報告書（研修会で配布いたしました国土交通省の報告書13ページ）からの提言にもあるとおり、信頼性・透明性確保の観点から「他の鑑定士による審査」が提言されており、それに基づく業務指針となっている点をご理解願います。
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情報管理

鑑定部門における独立性維持の為の物理的区画とは最小限としてどの程度のものを意図しているのか、明示して頂けますか。

	鑑定業者の規模・業務内容は様々であることから、個々の鑑定業者において判断すべきと考えられるため、具体的指針は示さないこととしています。
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署名押印

『不動産鑑定業者の業務実施態勢に関する実務指針』（別紙３）成果報告書等審査項目（例示）にある「業務最終確認者」および「確定担当鑑定士」は、『不動産鑑定士の役割分担等及び不動産鑑定業者の業務提携に関する業務指針』において、署名押印と記名表記のどちらに該当するのでしょうか？

	「業務最終確認者」は、必ずしも不動産鑑定士とは限らず、不動産鑑定士であっても記名表記すべき業務としておりません。また、「確定担当鑑定士」は鑑定評価に関与するため、必ず「署名押印」となります。
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公表・開示・提出

記載例に依頼者以外へ提出する場合、表紙に当該提出先名を記入することになっているが、困難な場合が多いと思われる。表紙でなくても、鑑定評価書の付記欄に記入することで足りる扱いにして頂けないか。

	改正不動産鑑定評価基準及び価格等調査ガイドラインいずれにおいても、依頼者以外の提出先は鑑定評価報告書又は成果報告書へ記載することとなっていますので、必ずしも表紙に記載することが求められているわけではありません。なお、付記の取扱いは曖昧とも考えられます。
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評価書に記載する提出先、開示先について、具体的に記載すると支障があるので、「金融機関」「鑑定業者」等の属性がわかる記載でよろしいでしょうか。

価格等調査ガイドライン運用上の留意事項におきましては、成果報告書の記載事項として、開示先については「開示の目的や開示先の属性等利用目的の把握に資するものでも足りる。」とされていますが、提出先についてはこのような明示的な規定はありません。
しかしながら、提出と開示で対応を区別する必要性が少ないことから、改正鑑定評価基準運用上の留意事項VI１.なお書きを類推し、成果報告書における提出先の記載についても「依頼目的等に応じ、必ずしも個別具体的な提出先の名称等は必要ではなく、提出の目的や提出先の属性等利用目的の把握に資するものでも足りる。」という解釈でよいと考えます。
なお、国土交通省にもこの旨確認済です。

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【不動産鑑定士の役割分担等及び不動産鑑定業者の業務提携に関する業務指針】に関するQ&A

役割分担

＜不動産鑑定評価書の記載例について＞業務提携を行っている場合や１業者に複数の鑑定士が所属していて皆が協力して評価業務に係わっている場合の記載例しかなく、鑑定士１人で鑑定業務を行っていて、業務提携も行っていない場合の記載例が無い。今回の制度の見直しに係わる基準の改正では、鑑定し１人の個人事務所も評価書のフォームの見直しが必要と思われるが、例示の記載例が個人事務所向けのものではないので解りにくい。できれば、複数の鑑定士が１件の評価に係わる場合と１人の鑑定士が評価を行う場合のそれぞれの記載例を示して戴きたい。

	一人業者の場合で、業務提携を行わない場合は、鑑定評価書の鑑は従前のままで、かつ末尾の役割分担表の作成が不要となります。
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署名押印

評価書に表紙（「不動産鑑定評価書」、「業者名」のみ記載）を付けた場合、署名は表紙を含めて３枚目（実質的に２枚目）でもよろしいでしょうか。

	冒頭といえますので、構いません。
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業務内容確認時に確定担当鑑定士が確認した内容と作成担当鑑定士が実際に現地に行って当初合意した業務内容に変更があり「変更確認書」を提出する場合、当初確定鑑定士も署名押印する必要があるのでしょうか。

	業務内容確認時に確定担当鑑定士が確認しているのであれば、それ自体は不動産鑑定評価に関与したことになります。従って、その後、業務内容の変更を行ったとしても、当初確定担当鑑定士として関与した鑑定士も署名押印する必要があります。
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本社の方で大量受注した場合、支社の鑑定士に鑑定評価を手伝ってもらうことがよくあるのですが、支社の専任鑑定士が弊社の本社名で署名押印することは可能なのでしょうか。

	支社名を記載するかについては各社の判断で行っていただいてかまいませんが、同一社内であれば特に支社名を書かなくても問題ありません。
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総括不動産鑑定士

＜横分業型業務提携について＞横分業型業務提携についても総括鑑定士を設けるとのことですが、依頼者と直接各鑑定業者が契約している中で、そもそもこの点で、各々が「受託者」であると考えられるのですが、それでも総括鑑定士を設ける必要があるのでしょうか。
仮に、総括鑑定士を設けるとして、他の鑑定業者作成の鑑定評価書に、署名鑑定士として署名・押印する必要があるのでしょうか。
単に、取りまとめ役という観点からすると、助言等する立場でしかなく、鑑定評価額の変更を強制的に変えさせることはできないでしょうから、証明鑑定士としての責任を取れないように思われます。ですので記名だけ（記名鑑定士としての責任範囲）でもよいと思いますが、本理解でよろしいでしょうか。

横分業型業務提携においては、総括不動産鑑定士の設置は、馴染みにくい制度だと思われますので、実務上設置するケースは少ないと思います。設置することが望ましいケースは、証券化対象不動産の鑑定評価等の場合ですが、対外的な説明責任を果たすためには必要といえます。この場合は、総括不動産鑑定士の業務としては例外的な扱いになりますが、鑑定評価の結果について検証する役割はないと思います。ただし、この場合も記名表記ではなく、署名押印のうえ、役割分担表にその業務内容（例えば、評価方針や採用指標等の調整を行った旨の役割）について記載をする必要があります。

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対象不動産が複数ある場合で、受託鑑定業者内の複数の鑑定士が鑑定評価を行う場合でも、鑑定業者への業務委託がない場合は、総括鑑定士を置かなくてもよいでしょうか。

	不動産鑑定士の一人が窓口となって対応できる場合は、敢えて総括不動産鑑定士を置く必要はありません。
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業務委託を含む複数案件依頼の場合には、総括不動産鑑定士はどのようにおけばいいでしょうか。業務委託案件を担当する当社鑑定士を総括不動産鑑定士とした場合、他の案件を含む全体の総括不動産鑑定士を置く必要がありますでしょうか？
また、置く場合の評価書への記載方法はどのようになりますでしょうか。

	依頼者や利用者に対して、一次的かつ総括的な説明責任を担う役割が必要という観点からは、設置する方が望ましいといえます。設置した場合の記載方法は、全ての鑑定評価書に総括不動産鑑定士として署名押印することになります。
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１回で複数の不動産鑑定を依頼される場合はかならず総括不動産鑑定士を置かなければならないのでしょうか。

	依頼者への説明責任の観点により対応窓口を1つにしておいた方がよい場合や鑑定評価に関与している不動産鑑定士が複数いてその取りまとめを行うような人を置く必要がある場合等には総括不動産鑑定士を置くことが望ましいと考えられます。
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総括不動産鑑定士が署名不動産鑑定士である場合には、冒頭の署名は総括不動産鑑定士・不動産鑑定士両方を同一人が署名するのか、若しくはどちらか一方を省略して署名するのかご教示ください。

	総括不動産鑑定士は鑑定評価に関与していますので署名不動産鑑定士でもあります。従って、総括不動産鑑定士として署名すれば足ります。
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証券化対象不動産で総括不動産鑑定士を置く場合、当該総括不動産鑑定士が鑑定評価報告書の検証を行いますが、これをもって必要項目である鑑定評価報告書の審査が行なわれたということになりますでしょうか(審査を行う記名不動産鑑定士はあくまで別個に必要か否か)

	総括不動産鑑定士が鑑定評価報告書の検証を行ったからといって、これをもって鑑定評価報告書の審査が行なわれたということにはなりません。なお、「検証」と「審査」の違いについては、研修会テキスト「不動産鑑定評価制度改正に関する指針等」6頁の注記2を参照下さい。
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大量案件（例えば100件）を受注した場合に、総括不動産鑑定士として50件にAを、別の50件をBとすることは可能でしょうか？
また、総括不動産鑑定士を2名連名とすることは可能でしょうか？

左記のように大量案件を2つに分けてそれぞれのグループに総括鑑定士を置くことは可能です。
但し、その場合でも説明責任が果たせる範囲の件数程度にとどめるべきと考えられます。
なお、総括不動産鑑定士は一つの成果物（鑑定評価書等）に対して一人しか置けませんので、連名ということは有り得ません。

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業務提携

提携業者の鑑定士が評価額決定まで行った場合には、受託業者の鑑定士が現地調査も行い、最終的な評価額の判断を行うとしても、鑑定検証方式となるのでしょうか。

	受託業者に所属する不動産鑑定士が現地の実査も行い、最終的な価格の決定を行うものとすれば、提携業者に所属する不動産鑑定士は、試算価格の調整並びに鑑定評価額の決定に関しては従的な（支援的な）役割になるものと言えますので、このような類型は鑑定補助方式になるものと言えます。
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対象不動産を特定せず、事例の収集範囲のみを指示して事例収集を委託した場合でも、支援業務に該当するでしょうか。

それだけでは該当しないと思います。ただし、受託業者が、事後に当該事例資料を採用して鑑定評価業務を行うとすれば、提携業者は、結果的に支援業務を行ったことになると思います。なお、事例収集の委託を受けた鑑定業者が、士協会などで閲覧をする場合に、もし業務提携をしていなければ、鑑定業務のためとはいえず、目的外使用に当たる可能性がありますので、くれぐれもご注意ください。

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業務委託をする場合、一部の鑑定業者が他の鑑定業者・鑑定士を「搾取」するようなことが行われています。この業務指針は、そのような事態を改善することができるのでしょうか。

	そのような事態を改善することも指針の役目と考えています。提携する側も安易にならないように、提携業者名の鑑定評価書への記載を求めるなど、関与したことに対する責任を明確にすることにより、適正報酬を著しく下回る提携を防止しようとしております。
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<業務提携の方法について> 「不動産鑑定評価制度改正に関する指針等」P.7～の縦分業型業務提携または横分業型業務提携を行う際の業者間の業務提携契約書の様式は提供いただけないでしょうか。

	当該契約書の様式については、只今検討中です。整理ができたらお示しすることができますので、それまでは、「価格等調査標準委託約款」を参考にして下さい。
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証券化対象不動産又は財務諸表の作成に利用される目的の価格等調査における受託審査・報告書審査

業務提携鑑定業者へ再委託した場合の一部支援鑑定士が、当該評価物件の受託審査及び報告書審査の第三者不動産鑑定士を兼ねることは差し支えないのでしょうか。

	受託審査は、飽くまで受託業者の責任で行うべきと考えられますが、報告書審査については、提携業者に属する署名不動産鑑定士が行ってもかまいません。
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報告書審査鑑定士は受託業者に属する者に限定されるのか。提携不動産鑑定業者に属する者でもよいか。（不可の場合、一人不動産鑑定士の業者は当面の間とはいえ証券化又は財務諸表関連の業務を受託できないこととなる）

	提携不動産鑑定業者に属する者でもかまいません。
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実地調査

確定担当不動産鑑定士は関与（署名）鑑定士となり（p25）、書名鑑定士は現地実査が必要不可欠（P5）とされていますが、依頼者との間で評価内容の確定を行い（確認書作成）、評価書作成は別の鑑定士が行う場合も現地調査が必要でしょうか。特に複数案件の場合は実務的に対応が困難と考えられます。

	署名不動産鑑定士は原則的には現地の実査をすべきであります。実務的に対応が困難なケースがあまりにも多ければ、今後の検討課題にしたいと思います。
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役割分担等の業務指針では、法３条１項業務に該当する場合、署名不動産鑑定士の現地調査は必要不可欠とされています（総括不動産鑑定士は必ずしも求められていない）。一方価格等調査ガイドラインでは、成果報告書の記載事項において、「価格等調査を行った年月日のほか、実際に現地に赴き対象不動産の現況を確認した場合はその年月日。実際に現地に赴いていない場合はその旨。」を記載することとされており、現地調査を行わないことも認めていると思われます。業務指針において、協会自主ルールとしてより厳しくしているということでしょうか。

	法第3条第1項と第2項の業務双方を対象としている価格等調査ガイドラインでは、ご指摘のとおり、実地調査を行わない場合の規定を設けていますが、鑑定評価とは、不動産の経済価値を判定するものである以上、原則として現地調査は不可欠と考えられます。
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Ｑ＆Ａにおいて、「…鑑定評価とは、不動産の経済価値を判定するものである以上、原則として現地調査は不可欠と考えられます。」との回答がありますが、実務においては、依頼目的により、机上査定のニーズが少なからずございます。「原則…」とありますので、依頼目的等に応じて、個別に対応するという解釈でよろしいでしょうか？また、例外として想定されるケースにはどのような場合がございますでしょうか？

	ご指摘のとおりと考えられます。また、現地調査が必ずしも不可欠とされていないケースとしては、国土交通省策定の「財務諸表のための価格調査の実施に関する基本的考え方Ⅴ．３．みなし時価算定の実施の指針（２）価格調査の基本的事項①対象不動産の確定及び確認」をご参照下さい。
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成果報告書

<鑑定評価書及び調査報告書の発行者の記載について> 鑑定評価書等に記載する発行者について、一つの鑑定業者で一名の不動産鑑定士が関与する場合、記載例（「「価格調査等ガイドライン」参考資料」P.17）にある「総括不動産鑑定士」と(署名)「不動産鑑定士」の記載は、(署名)不動産鑑定士のみ記載すればよろしいのでしょうか。

	業務提携をしなければ、その通りです。また、全ての手順を一人の不動産鑑定士が担当すれば、役割分担表も不要です。
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社団法人日本不動産鑑定協会
e-mail: jarea@fudousan-kanteishi.or.jp

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