日本不動産鑑定士協会連合会のご案内 |
当協会と地価公示制度 |
| 昭和38年「不動産鑑定評価に関する法律」が公布され、不動産鑑定評価制度の整備がなされる中、本制度の充実と発展を期し、鑑定士、鑑定士補を中心とする調査研究団体として、また、地価公示制度実現のための準備団体として当協会は、昭和40年10月1日に発足しました。地価公示制度は、地価公示法の制定以前、昭和39年から、東京都及びその周辺の地域で地価対策の一環として実施されていましたが、昭和44年6月23日に「地価公示法」が公布されて以来、「毎年1月1日」を基準日として、当協会の多くの会員が調査に携わっております。 《 地価公示価格について 》 ―その目的は― 地価公示価格とは、昭和44年6月23日法律第49号による地価公示法に基づいて公示された価格であり、毎年1回その地域の標準地の正常な価格を公示することによって、一般の土地の取引価格に対して指標を与えたり、公共事業用地の取得価格算定のための規準とされる等、適正な地価の形成に寄与することを目的とした価格を言います。 ―標準地とは― 標準地とは、その地域の自然的・社会的条件からみて、類似の利用価値を有すると認められる地域内での土地で、その用途もほぼ同質で、地積や形状等もその地域にあって通常と認められる一団の土地内にある土地の中から、次の点に留意して選定されたものです。 その地域にあっての 1)標準地が代表性を有していること。 2)標準地が中庸性を維持していること。 3)標準地が安定性を有していること。 4)標準地が確定性を有していること。 等です ―標準地の価格とは― 標準地の価格(地価公示価格)とは、毎年1月1日における単位面積当たりの正常な価格です。 そこで、その正常な価格とは、どんな価格を指すのだろうか。それは「土地について自由な取引が行われるとした場合において、通常成立すると認められる価格、即ち市場性を有する不動産について、現実の杜会経済の下での合理的な市場で形成されるであろう市場価値を表す適正な価格」言葉を換えれば「売り手にも買い手にも偏らない」客観的な価格を表したものを言います。 そして、その土地上には「建物や地上権その他の諸権利が存しない場合の更地としての価格」です。そのことは建物や地上権等の諸権利が付着していると、それらによって土地の効用が阻害される場合があり、取引の指標となりにくくなってしまうからです。 ―評価の手法は― 不動産鑑定士等が標準地の鑑定評価を行う際は、 イ.取引事例比較法 (多数の取引事例を収集した上で適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に応じた事情の補正や時点の修正を行い、地域の要因や個別的な要因の比較を行って求められた価格とを比較考量して求める手法) ロ.収益還元法 (対象不動産が、将来生み出すであろうと期待される純収益を、還元利回りで還元することによって対象不動産の価格を求める手法) ハ.原価法 (価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法) 以上の三手法により求められる価格を勘案して地価公示価格を求めるのです。 ―地価公示価格の見方― 地価公示価格を利用するには、次の点に留意して下さい。 1.地価公示価格には、次の様な役割が法令上与えられています。 (1)一般の土地の取引価格に対する指標を与えること。 (2)不動産鑑定士等の鑑定評価の規準とされていること。 (3)公共用地の取得価格の算定の規準等の役割を担っていることです。 2.地価公示価格は、売り手や買い手の双方に売り急ぎや、買進み等の特殊な事情がない場合に成立すると認められる価格を言います。 3.地価公示価格は、近隣地域内で土地の利用状況や、環境・地積・形状等について、標準的な画地が選定されています。 4.地価公示価格は、その地点の価格であり近隣地域内のすべての土地の価格を画一的に示すものではありません。 5.地価公示価格は、毎年1月1日の1㎡当たりの価格を示しています。 6.地価公示価格には、用途別に次の符号が付されています。 1、2、3……住宅地 3-1、3-2……宅地見込地 5-1、5-2……商業地 7-1、7-2……準工業地 9-1、9-2……工業地 10-1、10-2……市街化調整区域内の現況宅地 13-1、13-2……市街化調整区域内の現況林地 ―地価公示価格は取引の指標等の外、どんな役割を演じているんですか― 地価公示価格は、その法律によって土地取引の指標等がその目的でしたが、最近ではこの地価公示価格が相続税や固定資産税の課税標準やその基となる評価額となっています。 また、一般企業にあっての保有土地の時価評価や金融上の担保評価等、各方面に活用されていて、我国土地政策の基本に位置づけされている許りでなく、経済指標ともなっています。 この様に地価公示法に基づいて、長期的に継続して適正な地価を公示していることは世界でも珍しく、これこそ我国独特の文化と言えましょうし、このことは、その任にあたる我々不動産鑑定士の誇りの所産でもあるのです。 ―地価公示価格活用の仕方― 以上の地価公示価格をもとに取引の対象となる土地の適正な地価を求めるためには、地価公示価格が毎年1月1日付の価格であることを踏まえ、取引日までの時点の修正や地域の要因(接近性や環境条件等)や個別的な要因(地積や地形)等を補修正した上でなければ比較に足る価格は求められません。 したがって、現実の取引事例の中には恣意的な取引事例もあり、高すぎるものも、安すぎるもの等があったり、建築基準法の制限があったり、なかったり、地積が著しく過大であったり、または過少であるものがあるために、これらの要因の補修正をしなければ比較の対象にはなりません。 このために、取引事例があった場合でも、その事例が客観性があるのかどうか等を含めた上で検討されませんと、適正な地価は求められません。 なお最近マスコミ等で地価公示価格について種々な意見が寄せられています。 これらの意見については当協会としても謙虚に受けとめ精度を高めるための更なる研鐙を実施しておりますが、適正な地価の把握にあたっては以上の点をご考察の上判断されることを期待します。 以上 国土交通省のホームページに“ここがポイント地価公示“というコーナーがあります。 分かりやすい説明が掲載されていますので、ご参考になさって下さい。 リンク先 http://tochi.mlit.go.jp/tocchi/chikakouji/ |
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