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鑑定評価制度の見直しQ&A


不動産鑑定評価制度の見直しに関する研修会開催後にお寄せいただいた
ご意見・ご質問をQ&Aとして取りまとめました。 今後も随時追加してゆく予定です。

【更新情報】

・2012.7. 5 Q&Aを修正しました。
・2010.1.20 Q&Aを追加しました。


【価格等調査ガイドラインの取扱いに関する実務指針】
 


【価格等調査業務の契約書作成に関する業務指針】
 
【不動産鑑定業者の業務実施態勢に関する業務指針】
 


【不動産鑑定士の役割分担等及び不動産鑑定業者の業務提携に関する業務指針】
 



【価格等調査ガイドラインの取扱いに関する実務指針】に関するQ&A


不動産の鑑定評価に関する法律

Question 【取-1】 意見書等が鑑定評価基準に則らない価格等調査であっても鑑定法上は鑑定評価になるのであれば、価格査定を目的とするデューデリジェンスも鑑定法上は鑑定評価に該当するものであり、本ガイドラインが当然に適用になるのですか。また、鑑定士の署名・押印が必要になるということになるのですか。

Answer 特定の物件のハード面、管理・運営状況等の詳細な調査を行ういわゆるデューデリジェンス自体は鑑定法第3条第2項の業務に該当すると考えられますが、それを踏まえて不動産の経済価値を判定し、結果を価額に表示すれば、鑑定評価に該当すると考えられます。
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Question 【取-2】 鑑定士として署名・押印できない者がデューデリジェンス業務を行うことは、法律違反になるのでしょうか。

Answer 鑑定法第2条第1項に定める「不動産の鑑定評価」に該当する業務であれば、鑑定法第36条により不動産鑑定士以外の者は行うことはできないと考えられます。なお、経済価値の判定を伴わない物件調査業務だけであれば、不動産鑑定士以外の者が行っても差し支えありませんが、この物件調査に係る価格形成要因の分析を受けて、不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示する場合には、不動産の鑑定評価に該当すると考えられます。
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Question 【取-3】 研修によれば法3条2項に該当する業務は、「不動産の経済価値を判断しない業務」に限られるという印象を受けましたが、そうであれば、法3条2項に記載されている「~調査もしくは分析を行い、又は不動産の利用、取引若しくは投資に関する相談業務」をどのようにとらえれば良いでしょうか。

Answer いわゆる隣接周辺業務は、例えば、取引事例・賃料事例の収集・分析、詳細な物件調査、それらを前提とした市場分析、不動産取引等に関するコンサルティングなどが考えられます。
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Question 【取-4】 「不動産の経済価値の判定は鑑定評価業務である」ということに今回整理されました。社会通念上は、不動産業者の行う無料査定も不動産の経済価値の判定であるから、鑑定評価業務ということになると考えられませんか。無料であるゆえ業務性がないということでしょうか。もしそうということでしたら、業務の定義は何法に則っているのでしょうか。また不動産業者の無料査定が鑑定士の行う価格調査と性質が全く異なるということでしたら、消費者保護の観点から、無料査定が法令に基づき鑑定士の行う価格調査と異なる旨及びその根拠を、無料価格査定書等に明記していくようにすべきであると思いますが。消費者は不動産業者の無料査定を不動産の経済価値の判定と考えており、今後混乱が生じるものと考えられますが。

Answer 鑑定法第2条第2項において、「不動産鑑定業とは、自ら行うと他人を使用して行うとを問わず、他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行う。」とされています。不動産業者の行う無料査定も鑑定評価に該当する場合があると考えられますが、仲介業務に伴う付随サービスとして無料で行うものであることから、鑑定法上の鑑定評価業には該当しないと考えられます。
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Question 【取-5】不動産の経済価値を判定する業務は独占業務資格を有する不動産鑑定士の独占業務であり、当業務を委任又は受任することは法令違反であることを各種団体に周知徹底していただきたいと思います。

Answer 鑑定法に抵触すると認められるものは、国と協議しつつ、鑑定協会としても該当事案に対し個別に対応を開始していますが、併せて社会的に周知する活動を始めているところです。
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Question 【取-6】鑑定評価基準に則らない鑑定評価は、鑑定評価基準に則った鑑定評価と同様、法3条1項の鑑定評価業務に含まれるとされていますが、これに拠れば鑑定評価基準に則らない鑑定評価を不動産鑑定業者でない者が行った場合は、法36条違反となるのですか。この取扱は従来から変わらないものですか。今般解釈が変わったものですか。

Answer 鑑定法の解釈は従来から変わっていないものと考えられます。 不動産鑑定評価基準に則っているか否かに関わらず、不動産鑑定士でない者が不動産鑑定業者の業務に関し、不動産の鑑定評価を行った場合は法第36条に違反する可能性があります。
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Question 【取-7】鑑定以外の価格等調査で経済価値を判定しない価格等調査とは具体的にはどのような作業を想定されているのでしょうか。

Answer 対象不動産の正面路線価を一律に0.8で割り戻して対象不動産の価格として文書等に表示する調査などが考えられます。
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Question 【取-8】鑑定評価基準に則った鑑定評価が、鑑定法上の鑑定評価業務を認識しておりましたが、誤りで、鑑定評価基準に則らない鑑定評価、(これはあまり鑑定評価とは呼んでいなかったのでが)いわゆる意見書等も鑑定評価であるということでよろしいのでしょうか。

Answer 不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査においても、不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示していれば、鑑定法上の鑑定評価業務に当たると考えられます。
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Question 【取-38】『「価格等調査ガイドライン」の取り扱いに関する実務指針』P17「②価格等を示すことが最終的な目的ではない価格等調査」の具体例としてレビューが挙げられてますが、当該レビューは鑑定法第3条1項業務に当たると考えてよろしいのでしょうか。

Answer 当該レビューにおいて、不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示していれば、鑑定法上の鑑定評価に該当すると考えられます。
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Question 【取-39】「5.価格等調査の分類」のうち、「鑑定評価」業務の範囲についての質問です。
顧客より、建物価格のみの査定で、かつ建築部分と設備部分の価格を明示して欲しいという要望がありました。建築請負契約書に記載されている実際の工事価額について経年減価を行って建物価格(建築部分価格と設備部分価格)を表示する予定ですが、このような業務が、法律にいう「経済価値を判定し、その結果を価額に表示する」、「不動産の鑑定評価」業務に当たるのでしょうか。

Answer 不動産鑑定士が、経済価値を自ら判断し、その結果を価額に表示する場合は、ご指摘のとおりと考えられます。
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Question 【取-40】債権デューデリジェンスのレポートの中では担保不動産価格の査定が行われますが、その目的は最終的に債権価値を算出することにあり、算出に至る過程で債権評価のための計算や各種の想定を設定します。債権デューデリジェンスレポートに不動産鑑定士として署名押印することは、このような本来専門外の債権価値算出過程についても専門家として意見を表明し、責任の所在を示すことになってしまいますが、この点につき問題はないでしょうか?
また、債権デューデリジェンスレポートでは、受託会社が査定した価格とロールアップを経て修正された価格(Underwriting)を併記する形式になっている場合があります。この場合には最終的に納品される電子データには調査担当者が当初算出した価格とそれ以外の価格(依頼者が関与し修正された価格)の2つが同一レポートに表示されることになります。そのような異なる価格判断が並存するようなレポートにおいても、鑑定士の署名押印が必要になるのでしょうか?

Answer 不動産の価格等を文書等(文書又は電磁的記録)に表示する調査を行う場合は、価格等調査ガイドラインの適用範囲に該当すると考えられます。この場合、表示された不動産の価格等が、不動産の経済価値を判定を伴うものであれば、鑑定法第2条第1項に定める「不動産の鑑定評価」に該当すると考えられます。そして、鑑定法における「不動産の鑑定評価」の成果報告書である「鑑定評価書」については、鑑定法第39条第2項において、「鑑定評価書には、その不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士がその資格を表示して署名押印しなければならない。」とされています。
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価格等調査ガイドラインの適用範囲

Question 【取-9】 金融機関が関係会社の鑑定業者に社内担保評価のための簡易査定業務を委託する場合は、ガイドラインの対象となるのでしょうか。

Answer 関係会社が鑑定業者である以上、ガイドラインは適用されると考えられます。
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Question 【取-10】競売評価はどのような位置づけにあり、どのような根拠で本ガイドラインの適用除外となるかを教えていただければと思います。

Answer 競売評価は、民事執行法の規定により登録された評価人が裁判所の評価命令を受けて行う業務であり、実情は不動産鑑定士が行っていますが、鑑定士以外の者も登録することも可能で、不動産鑑定士の名称を用いて行う業務でもないことから、価格等調査ガイドラインⅠ.3.地価公示等と同様にガイドラインの適用範囲外と考えられます。
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Question 【取-11】<「時点修正率や個別的要因格差率等に関する意見書」について>同指針の冊子16、17頁より当該意見書は基準に則らない価格等調査であるが、基準に則らない成果報告書記載例とおりの成果品は必要ないのではないか。 概念整理の図で言うと価格等調査以外の調査と思われる。 とすると、同指針の冊子17頁の②c.が同冊子16頁の(2)の中にあるのは矛盾する。

Answer 意見書において価格等が表示される場合には、価格等調査ガイドラインの適用範囲になる旨記載しているところです。価格等が表示されない場合には、価格等調査ガイドラインの適用範囲外になります。
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Question 【取-12】依頼者側の書式(デューデリジェンスシート等)に則って行う価格等調査で、不動産鑑定士の名称を記載しない調査報告書の作成は、いわゆる隣接・周辺業務に当たらないと考えてよいのでしょうか。また、上記報告書で調査会社名のみを記載する場合と、調査担当者名(不動産鑑定士の名称は用いず、氏名のみ)を併せて記載する場合とでは適用範囲の取り扱いに差異が生ずるのでしょうか。

Answer 不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示していれば、鑑定評価業務に当たり、関与不動産鑑定士の署名押印が必要になると考えられます。一方、経済価値を判定していない場合も、不動産の価格等を文書等に表示する調査においては、関与した不動産鑑定士の記名が必要になると考えられます。また、不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査の成果報告書には価格等調査ガイドライン「Ⅲ.業務の目的と範囲等に関する成果報告書への記載事項」を満たすことが必要になると考えられます。
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Question 【取-13】市役所の依頼で時点修正の依頼があった場合は価格を明示すると否とに関わらず、(時点修正率のみ)ガイドラインの適用範囲になるのでしょうか。

Answer 不動産の価格等を文書等に表示する調査を行う場合は、価格等調査ガイドラインの適用範囲に該当すると考えられます。
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Question 【取-14】実地調査を伴わないとりあえず価格水準を知りたいを言うようなケースもガイドライン適用になりますか。

Answer 不動産の価格等を文書等に表示する調査を行う場合は、価格等調査ガイドラインの適用範囲に該当すると考えられます。
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Question 【取-41】市役所や税務署から依頼される公売評価については価格等調査ガイドラインの適用は受けるのでしょうか。

Answer 不動産の価格等を文書等に表示する調査を行う場合は、価格等調査ガイドラインの適用範囲に該当すると考えられます。
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Question 【取-42】デューデリジェンス(価格査定を目的とした業務)については次のケースが想定されますが、これらに対する価格等調査ガイドライン及び実務指針の適用の有無を教えてください(研修においては、不動産価格を査定し表示する行為は鑑定士以外行ってはならないものであるとの説明を受けた)。
①鑑定士が行い鑑定業者である法人がレポートを発行する場合
②鑑定士以外の者が行い鑑定業者である法人がレポートを発行する場合
③鑑定士が行い鑑定業者でない法人がレポートを発行する場合
④鑑定士以外の者が行い鑑定業者でない法人がレポートを発行する場合

Answer 不動産の価格等を文書等に表示する調査を行う場合は、価格等調査ガイドラインの適用範囲に該当すると考えられます。この場合、表示された不動産の価格等が、不動産の経済価値を判定を伴うものであれば、鑑定法第2条第1項に定める「不動産の鑑定評価」に該当すると考えられます。また、鑑定法第2条第2項において、「不動産鑑定業とは、自ら行うと他人を使用して行うとを問わず、他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行う。」とされています。そして、不動産鑑定業を行うには、不動産鑑定業者として登録を受ける必要があり、登録には専任不動産鑑定士を1名以上設置しなければなりません。
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Question 【取-43】他の鑑定業者が依頼者から受注した価格等調査業務の全部又は一部について価格等調査を当該他の不動産鑑定業者から再受注する場合の当該再受注する価格等調査については、本ガイドラインは適用しない、とありますが、受注者が鑑定業者でない場合はどう解釈すればよろしいでしょうか。
例えば、鑑定業者登録を行っていない法人が資料作成等のため価格調査を依頼され(価格等調査ガイドライン上は適正ではない依頼かもしれませんが)、当該法人から当該価格調査の再受注を受ける場合等です。

Answer 「「価格等調査ガイドライン」運用上の留意事項Ⅰ.2.他の不動産鑑定業者から再受注する価格等調査への適用について」において、「なお書きの趣旨は、依頼者から価格等調査を受注した不動産鑑定業者(「元受注業者」という。)が当該価格等調査の全部又は一部を他の不動産鑑定業者(「再受注業者」という。)に委託する場合に、元受注業者に所属する不動産鑑定士が価格等調査ガイドラインに従い依頼者との間で当該価格等調査の目的と範囲等を確定することを前提としており、その前提の範囲内においては、再受注業者が行う価格等調査については、元受注業者との間で改めて価格等調査ガイドラインを適用することとはしないものである。」とあります。なお、受注者の業務が鑑定法第2条第2項に定める「不動産鑑定業」に該当する場合、不動産鑑定業者として登録を受ける必要があると考えられます。
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Question 【取-44】鑑定業者がCREに係る業務の一部として行う価格査定について、成功報酬形態による契約の場合においても、価格等調査ガイドラインの適用範囲に含まれるのでしょうか?(成果物の提出時点においては、報酬が確約されているわけではありません。)また、業務開始時における着手金について、その有無により、ガイドラインの適用範囲に該当するか否か異なるのでしょうか?

Answer 鑑定法第2条第2項において、「不動産鑑定業とは、自ら行うと他人を使用して行うとを問わず、他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行う。」とされており、成功報酬形態による場合も不動産の鑑定評価を業として行うのであれば、鑑定法上の不動産鑑定業に該当すると考えられます。そして、この場合、不動産の価格等を文書等に表示する調査を行う場合は、価格等調査ガイドラインの適用範囲に該当すると考えられます。
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Question 【取-45】価格等調査ガイドラインの適用時期に関しまして、平成22年1月1日以降に契約締結する価格等調査より適用することとなっておりますが、依頼者と不動産に関するコンサルティング業務について包括的な業務委託契約を現時点において締結している場合、当該業務委託契約の更新時より、価格等調査ガイドラインの適用となるという認識でよろしいでしょうか?

Answer 価格等調査ガイドラインの適用時期については、本来「業務開始」を起点とすべきところ、価格等調査においては必ずしも「業務開始」時が明確でないことも考えられることから「契約締結」を起点としたところです。したがって、包括的な業務委託契約に基づいて一連のコンサルティング業務を行っている場合はご指摘のとおりと考えられますが、五月雨式に個別の不動産の依頼を受託している場合はできるかぎり「個別の不動産の依頼があり、業務を開始した時」を起点に判断すべきと考えられます。
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不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価と則らない価格等調査

Question 【取-15】<不動産鑑定基準に則った鑑定評価の定義等について>中古マンションの評価で、積算価格をいわゆる簡便法を用いて試算している場合(一棟の土地価格に土地持分割合を乗じ、建物は専有面積当たりの単価に専有面積を乗じて求め、その合計額に階層別・位置別の効用を反映させて査定)、基準に則った評価と言えるでしょうか。

Answer いわゆる「簡便法」であっても、実務標準化を踏まえた手法であることから、基準に則っていると考えられます。
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Question 【取-16】<不動産鑑定基準に則った鑑定評価の定義等について>基準の内容に沿って手法を適用しており、必要的記載事項がすべて記載されていれば、比較的簡易な評価書でも鑑定評価書と称して構わないでしょうか。

Answer 基準に則っている場合には、鑑定評価書と称することになると考えられます。
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Question 【取-17】不動産業者が、中古マンションを販売するにあたり、特定の会員向けに、販売予定価格が不動産鑑定士の査定した価格と比較して割安であるというアピールをするために、ネット上で両価格を併記したい。このような目的で依頼が来た場合、利用者の判断に大きな影響を与えるケースとして、調査価格等ではなく、基準に則った評価で対応すべきでしょうか。

Answer ご指摘のケースは「公表」と考えられることから、大きな影響を与えないと判断される合理的な理由が必要になると考えられます。鑑定協会の実務指針においては、公表の場合には、原則として基準に則った鑑定評価で対応すべきとしています。
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Question 【取-18】価格等調査ガイドライン運用上の留意事項の33ページ、「3)公表される第三者又は開示・提出先に大きな影響を与えると判断される場合について」以下の(1)から(6)は、公表される第三者又は開示・提出先に大きな影響を与えると判断される場合である。と記載されていますが、(1)から(6)の場合でも、内部使用にとどまる場合や、開示・提出先の承諾を得ている場合には、鑑定評価基準に則らない価格等調査は可能ですか。鑑定評価すべきとのことですか。

Answer 鑑定評価基準に則った鑑定評価をすべきものと考えられます。
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Question 【取-19】「鑑定評価基準に則った」とは、鑑定評価基準の全ての内容に従って行われることをいうとされている。とありますが、作業は、鑑定評価基準の全ての内容に従って行われたが、鑑定評価書の記載が実務修習等で使用されている書式と異なり、項目は全て含まれているが、スタイルが穴埋め式の評価書も鑑定評価書と言えるのでしょうか。また、この際に求めた価額は鑑定評価額と言えるのでしょうか。

Answer ご指摘の通りと考えられます。
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Question 【取-20】研修テキスト内において、「成果報告書の依頼者以外の者への提出」の例として「税務署(売買に係る税務証明の場合)」が列挙されておりましたが、以下のような場合でも鑑定評価基準に則った鑑定評価が必要となるのでしょうか。
・親子間において売買を行う場合の税務証明
・関連会社間において、重要性が低い不動産を売買する場合の税務証明

Answer 価格等調査ガイドラインにおいて、①調査価格等が依頼者の内部における使用にとどまる場合、②公表・開示・提出される場合でも公表される第三者又は開示・提出先の判断に大きな影響を与えないと判断される場合、③調査価格等が公表されない場合ですべての開示・提出先の承諾が得られた場合、④不動産鑑定評価基準に則ることができない場合、⑤その他「Ⅱ.2.依頼目的、調査価格等が開示される範囲又は公表の有無等」等を勘案して不動産鑑定評価基準に則らないことに合理的な理由がある場合のいずれかに該当する場合、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価を行うことを必ずしも求めるものではないと定められています。したがって、お問い合わせのケースが、①~⑤のいずれかに該当するか否かを適切に説明できる必要があると考えられます。
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Question 【取-21】時間的な制約から一般的要因・地域要因・個別的要因の分析等の記載を省略したものの、鑑定評価手法は鑑定評価基準に則り価格査定を行った場合についてご質問します。
①上記の場合鑑定評価基準に則らない場合として対応して宜しいでしょうか。
②則らないものとして対応した場合、価格欄に「鑑定評価を行った場合は結果が異なる可能性がある」と記載すべきでしょうか。
要因分析の記載を省略しているだけで価格が鑑定評価を行った場合も変わらなければ「鑑定評価を行った場合は結果が異なる可能性がある」と記載する必要がないと思うのですが如何でしょうか。

Answer 鑑定評価基準総論第9章第2節記載事項において、地域分析及び個別分析に係る事項を鑑定評価報告書へ記載する旨定められており、当該事項の記載を省略することは鑑定評価基準に則っていないことになると考えられます。また、価格等調査ガイドラインにおいて、鑑定評価基準に則っていない場合、調査価格等の近傍など分かりやすい場所に、鑑定評価基準に則った鑑定評価とは結果が異なる可能性がある旨を記載することが定められています。
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Question 【取-22】ガイドライン「5.特定の想定上の条件を付加した価格調査について」の冒頭部分について
「当該条件を付加することによって不動産鑑定評価基準に則ることができなくなる場合であって」とありますが、その後段の(1)未竣工建物、(2)土壌汚染、(3)アスベスト、(4)埋蔵物、に関して存在または不明の場合に存在しないものと見なす(考慮外)条件を付加する際には、すべて鑑定評価基準の則らない価格等調査にしなければならないのでしょうか?
(1)未竣工建物は存在していないので、対象物確認ができないわけですから、正式鑑定不可と理解できますが、その他の(2)から(4)は対象物そのものは確認できても、その価格形成要因の一部が確定できないわけです。よって、どのような条件設定で価格評価されているかを、依頼者及び開示先に理解させ、依頼者等がその不明事項の対応策を立てる場合には正式鑑定(鑑定評価基準の則った鑑定評価)で対応しても宜しいのではないでしょうか?

Answer 想定上の条件が、実現性、合法性、関係当事者及び第三者の利益を害するおそれがないか等の観点から妥当な想定上の条件に該当すると判断される場合には、鑑定評価基準に則ることができると考えられます。
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Question 【取-23】価格の試算においては鑑定評価基準に則っているものの、本文構成が鑑定評価基準に則っていない成果報告書の場合は、あくまで鑑定評価基準に則らない価格等調査としてガイドラインを適用すべきでしょうか。

Answer ご指摘のとおりと考えられます。
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Question 【取-24】見直しに関する研修P23「特定の想定上の条件を付加した価格等調査について」の説明の中で、公共用地取得の際には土壌汚染を考慮外としても基準に則ることが出来る、つまり「不動産鑑定評価書」として成果物を提出出来る。なぜなら売買契約において汚染があった場合の減価の取り決め等が成されているから、と説明された様に内容を記憶しています。市の土木部にそのような契約書になっているのかと尋ねたところ、現在の雛形にはそういった内容は盛り込まれていない、とのことでした。私の理解が間違っているのでしょうか?それとも今後、市町村等にそのような指導が行われ、今後契約書の雛形変更が行われるということでしょうか?現在も、道路の用地買収において、土壌汚染対策法の調査を要する土地に該当する土地や、埋蔵文化財の包蔵地に該当している土地が対象地となっており、市側も対応に苦慮しているのが現実です。この部分で減価をすると用地買収が進まない可能性もあるようで、依頼を受けた側としても、どのような対応が必要なのか正直なところ大変苦労しています。とりあえず、今回の研修での説明について、ご教示下さい。

Answer 国交省のホームページ(以下参照)http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/01/010430_.html に従っていることが必要と考えられます。
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Question 【取-46】鑑定評価基準に則った鑑定評価と鑑定評価規準に則らない価格等調査との線引きについて質問します。
土壌汚染、アスベスト等については、独自調査のみを行い、端緒が発見されなかった場合は「鑑定評価規準に則った鑑定評価」としてよろしいですか?

Answer 鑑定評価基準運用上の留意事項VI2.(2)において「価格形成に影響があるであろうといわれている事項について、(中略)不動産鑑定士の通常の調査において当該事項の存否の端緒すら確認できない場合において、当該事項が対象不動産の価格形成に大きな影響を与えることがないと判断されるときには、価格形成要因から除外して鑑定評価を行うことができるものとする。」とありますので、当該規定に照らして適切に判断していただければと考えます。
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Question 【取-47】基準に則った鑑定評価を行うことを必ずしも求めない場合として、公表・開示・提出される第三者の判断に大きな影響を及ぼさない場合とあります。また、指針P21には、第三者の判断に大きな影響を及ぼさないかを判断するには、依頼者による判断を踏まえて検討すると記載されています。
価格等調査ガイドライン運用上の留意事項のP3に、「一般的には、公表される第三者又は開示、提出先に大きな影響を与える場合の例として、標準地における公共用地の取得、国有・公有財産の使用や処分に伴うもの」と記載されていますが、県市町村から公有財産処分のための評価を価格意見書で依頼があった場合に、依頼者が大きな影響を及ぼさないと判断したのだから価格意見書で対応してよいのか、あるいは鑑定評価で対応すべきでしょうか、それとも金額あるいは面積が少ない場合においてのみ価格意見書で対応するべきでしょうか。また、第三者に大きな影響を及ぼさない金額とはどの程度でしょうか。

Answer 依頼目的からみて、鑑定評価の信頼性向上のため、原則として鑑定評価基準に則った鑑定評価で対応すべきと考えられます。ただし、例えば、著しく少額な資産については、「公表・開示・提出される場合でも公表される第三者又は開示・提出先の判断に大きな影響を与えないと判断される場合」に該当する場合があると考えられますので、案件に応じて適切に対応していただければと考えます。
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Question 【取-48】価格調査等ガイドラインによれば、同族会社取引の適正価格の評価が依頼目的の場合、公表される第三者又は開示・提出先に大きな影響を与えると判断されることから、鑑定評価規準に則らなければいけないとありますが、依頼者の費用及び時間的な制約から難しい場合、または最終的に鑑定評価をしても価格が変わらない場合でも、これを適用しなければならないのでしょうか(例えば、マンション評価においては、実務的に比準価格及び収益価格が重視され積算法は参考にとどまる場合があると思います)。

Answer 例えば、著しく少額な資産については、「公表・開示・提出される場合でも公表される第三者又は開示・提出先の判断に大きな影響を与えないと判断される場合」に該当する場合があると考えられます。
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Question 【取-49】複合不動産の評価を行う場合の原価法の適用に当たり、土地の価格を求める際に、土地残余法の適用を省略し、取引事例比較法による価格と公示価格を規準とした価格より土地価格を決定しても、「鑑定評価基準に則った」といえるのでしょうか。
厳密に考えると、鑑定評価基準の全ての内容に従って行われていないことになりますが、現実にはよく見受けられます。

Answer 鑑定評価基準に則った鑑定評価を行う場合、適用しない手法の理由を記載する必要があると考えられます。
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依頼書・確認書

Question 【取-25】この確認書の発行はどの時点で行うことは望ましいのか。末尾に確認した日の記載欄があるため、現地確認終了後でいいのか、それとも資料授受後速やかに行うことが求められているのか。

Answer 価格等調査ガイドラインでは「契約の締結までに」とされています。
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Question 【取-26】土木事務所等から鑑定評価又は意見書の依頼があった場合、依頼者側の発行する鑑定評価依頼書及び承諾書を受領したうえで、承諾書に押印し、提出しているがこのような場合にも、確認書、契約書を受託者側で作成し、提出する必要があるか。

Answer 契約書又は請書につきましては、土木事務所等の所定の用紙に従って頂くのが通常と考えられます。その場合でも、確認書は必ず交付することとなっていますので、提出し、控えを保存して下さい。なお、併せて2009年9月4日付「「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲等の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン(案)」に対していただいたご意見の概要と国土交通省の考え方について」のNo.8を参照してください。
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成果報告書

Question 【取-27】価格等調査ガイドラインによれば、周辺業務の位置づけであった「不良債権のバルクセールに係るデューデリジェンス(基本的には投資金額を決めるための内部資料)」も第3条第1項の鑑定評価業務に該当することとなると思われますが、従来からの実務慣行は下記となっており、今後の明確な対応方針が必要と考えます。
①成果品の納品はエクセルシートで行われ、クライアントによっては紙ベースの提出もしない。今後は必ず紙ベースで納品の上、関与不動産鑑定士の署名・押印・必要事項の記載が必要か。

Answer 不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示する場合は、鑑定法第3条第1項の鑑定評価に該当すると考えられます。そして、この鑑定法の解釈は従来から変わっていないものと考えられます。
①現在、価格等調査ガイドラインにおける「成果報告書」については、書面以外は認められていないと考えられます。また、価格等調査業務が鑑定法第3条第1項の業務(鑑定評価業務)に該当する場合、「成果報告書」には関与不動産鑑定士の署名押印が必要になると考えられます。
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Question 【取-28】依頼者側の書式(デューデリジェンスシート等)に則って行う価格等調査で、不動産鑑定士の名称を記載しない調査報告書の作成は、いわゆる隣接・周辺業務に当たらないと考えてよいのでしょうか。また、上記報告書で調査会社名のみを記載する場合と、調査担当者名(不動産鑑定士の名称は用いず、氏名のみ)を併せて記載する場合とでは適用範囲の取り扱いに差異が生ずるのでしょうか。

Answer 不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示していれば、鑑定評価業務に当たり、関与不動産鑑定士の署名押印が必要になると考えられます。一方、経済価値を判定していない場合も、不動産の価格等を文書等に表示する調査においては、関与した不動産鑑定士の記名が必要になると考えられます。また、不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査の成果報告書には価格等調査ガイドライン「Ⅲ.業務の目的と範囲等に関する成果報告書への記載事項」を満たすことが必要になると考えられます。
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Question 【取-50】農地を農地として評価する場合、これは鑑定評価基準の範囲外だと思うのですが、この場合は鑑定評価書という表書きで発行することは可能なのでしょうか。

Answer 不動産鑑定士が鑑定評価を行う場合、農地を農地として利用する場合の農地の評価も、鑑定評価基準を準用していることと考えられます。したがって、鑑定評価基準の全てを準用している場合は、鑑定評価基準に則っている場合に準じて、「鑑定評価書」というタイトルで成果報告書を発行することも考えられます。
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Question 【取-51】依頼者から電子書類(Excelシート)で成果物を提出することを求められた場合、署名押印を割愛してもいいのでしょうか。

Answer 現在、価格等調査ガイドラインにおける「成果報告書」については、「書面」以外は認められていないと考えられます。また、価格等調査業務が鑑定法第3条第1項の業務(鑑定評価業務)に該当する場合、「成果報告書」には関与不動産鑑定士の署名押印が必要になると考えられます。なお、当該「書面」については、「e-文書法」(「民間事業者等が行う書面の保存等における情報通信の技術の利用に関する法律(平成16年法律第149号)」及び「民間事業者等が行う書面の保存等における情報通信の技術の利用に関する法律の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律(平成16年法律第150号)」に規定する「電磁的記録」も含むものと考えられます。ただし、当該「電磁的記録」には、「電子署名」が必要になると考えられます。
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Question 【取-52】投資用不動産の売買の参考として、鑑定業者が開発した試算プログラムを用い、依頼者からの所与の還元利回り、賃料等により、シミュレーションを行い価格を表示する場合には、ガイドライン上どのような扱いになりますでしょうか。

Answer 不動産鑑定士が、不動産の価格等を文書等に表示する調査を行う場合は、経済価値の判定の有無に拘わらず、価格等調査ガイドラインの適用範囲に該当すると考えられます。
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Question 【取-53】エクセルシートを納品した後、その内容をクライアントと協議の上、必要に応じて評価額等を修正する場合もありますが、そもそもこれ自体が不可なのでしょうか。

Answer 当初から修正の可能性があるものは成果報告書に該当しないが、誤解を招かないように「中間報告である旨」を記載するべきと考えられます。
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Question 【取-54】エクセルシートを納品した後、その内容をクライアントと協議の上、必要に応じて評価額等を修正する場合もありますが、そもそもこれ自体が不可なのでしょうか。

Answer 当初から修正の可能性があるものは成果報告書に該当しないが、誤解を招かないように「中間報告である旨」を記載するべきと考えられます。
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Question 【取-55】依頼目的により路線価による査定を行うケースにおいて、以下の①②はそれぞれ、「鑑定評価基準に則らない鑑定評価(署名押印必要)」・「鑑定以外の価格等調査(記名必要)」のどちらに分類されるのでしょうか?
①前面路線価額に対象不動産の個別格差率を乗じて求めた価格に、評価数量を乗じることにより価格を求める場合
②前面路線価額に評価数量を乗じるのみの場合

Answer ①個別格差率について、不動産の経済価値の判定を伴うものであれば、鑑定法第2条第1項に定める「不動産の鑑定評価」に該当し、鑑定法第3条第1項の業務(鑑定評価業務)に該当すると考えられます。この場合、関与不動産鑑定士の署名・押印が必要と考えられます。
②不動産鑑定士が、単純な計算結果として前面路線価額に数量を乗じて対象不動産の価格として文書等に表示する調査を行う場合、鑑定法第3条第2項の業務に該当し、成果報告書には価格等調査に関与した不動産鑑定士の記名が必要と考えられます。
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不動産鑑定評価基準に則らない場合の成果報告書

Question 【取-29】 <調査価格等の表題について>P.23で例を挙げておられますが、「査定」という表現はどうでしょうか。宅建業では「査定マニュアル」等「査定」という表現が使われていることから、混乱を避ける為、例としては削除されているのでしょうか。また、実際の運用においても避けた方がよいでしょうか。

Answer 実務指針では「鑑定」「評価」を用いないとしていることから、ご指摘のケースは許容されるものと考えられます。
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Question 【取-30】 基準に則らない価格等調査の成果報告書において、価格等を求める方法が鑑定評価と同じ(相違点なし)場合は、「正常価格」等の価格概念を用いて良いということでしょうか。

Answer 価格の種類としては正常価格に分類されるものでも、基準に則った鑑定評価書との区別を明確にするためにこの用語を使用しないこととするものです。
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Question 【取-31】鑑定評価基準に則った鑑定評価で正常価格を求めた再評価で、価格形成要因に重要な変化がないため時点修正等により価格等調査を行った場合に、求められた価格等の種類は正常価格という理解でよろしいでしょうか。

Answer 価格の種類は正常価格ですが、基準に則った鑑定評価書でない場合には、これと区別するために価格の種類を書かないとするルールとしました。ただし、「時点修正等」をどのような手法において行うかによって、異なるものと考えられます。
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Question 【取-32】<価格等の種類について>適用可能な鑑定評価の手法をすべて適用した、調査報告書でも、正常価格とは記載せず、適用可能な鑑定評価の手法による価格を調整して求めた価格などと、記載するのでしょうか。

Answer ご指摘の通りと考えられます。
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Question 【取-33】鑑定評価基準に則らない価格等調査の場合であってもかならず依頼目的を記載する必要がありますでしょうか?

Answer ご指摘のとおりと考えられます。
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公表・開示・提出

Question 【取-34】成果報告書について、以下のものを提出する相手は提出先、開示先のどちらになるでしょうか。
①鑑定士署名押印を正本と別に行い、副本と表示しているもの
 (副本表示欄に割り印又は、副本に相違ないことの表明)
②鑑定士署名をコピーし、押印は正本と別に行って、副本と表示しているもの
 (副本表示欄に割り印又は、副本に相違ないことの表明)
③鑑定士署名押印をカラーコピーして、副本と表示しているもの
 (副本表示欄に割り印又は、副本に相違ないことの表明)
④鑑定士署名をコピーし、押印を行わず、写と表示しているもの
 (写表示欄に割り印又は、写に相違ないことの表明)

Answer ①副本の提出は、「提出先」と整理しています。
②副本の提出は、「提出先」と整理しています。
③副本の提出は、「提出先」と整理しています。
④写しと表示している限り、副本と同様と考えられます。
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Question 【取-56】(旧:業-10)記載例に依頼者以外へ提出する場合、表紙に当該提出先名を記入することになっているが、困難な場合が多いと思われる。表紙でなくても、鑑定評価書の付記欄に記入することで足りる扱いにして頂けないか。

Answer 改正不動産鑑定評価基準及び価格等調査ガイドラインいずれにおいても、依頼者以外の提出先は鑑定評価報告書又は成果報告書へ記載することとなっていますので、必ずしも表紙に記載することが求められているわけではありません。なお、付記の取扱いは曖昧とも考えられます。
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Question 【取-57】(旧:業-11)評価書に記載する提出先、開示先について、具体的に記載すると支障があるので、「金融機関」「鑑定業者」等の属性がわかる記載でよろしいでしょうか。

Answer 価格等調査ガイドライン運用上の留意事項におきましては、成果報告書の記載事項として、開示先については「開示の目的や開示先の属性等利用目的の把握に資するものでも足りる。」とされていますが、提出先についてはこのような明示的な規定はありません。
しかしながら、提出と開示で対応を区別する必要性が少ないことから、改正鑑定評価基準運用上の留意事項VI1.なお書きを類推し、成果報告書における提出先の記載についても「依頼目的等に応じ、必ずしも個別具体的な提出先の名称等は必要ではなく、提出の目的や提出先の属性等利用目的の把握に資するものでも足りる。」という解釈でよいと考えます。
なお、国土交通省にもこの旨確認済です。
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Question 【取-58】(旧:業-15)成果報告書の内容を依頼者以外の者に口頭で説明することは「開示」に該当するのでしょうか?

Answer 「調査価格等」が依頼者以外の者に示される場合、通常は書面による提示を前提に口頭説明が行われると考えられますが、口頭のみの説明の場合も、「調査価格等」を伝達するものである以上、「開示」に該当すると考えられます。
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Question 【取-59】(旧:業-16)「鑑定評価基準に則らない価格等調査」への対応指針として、公表・開示・提出の記載が必要になると思います。
指針には、当該事項が「鑑定評価基準に則らない価格等調査」を行えるか否かの判断に重要な事項と記載されています。
「鑑定評価基準に則った鑑定評価」においては、公表・開示・提出の記載は義務付けられていないという理解でよろしいでしょうか?

Answer "鑑定評価基準総論第9章第2節記載事項において、
「VIII 関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者に係る利害関係等
3 提出先等と関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者との関係等
提出先等と関与不動産鑑定士又は関与不動産鑑定業者との間の特別の資本的関係、人的関係及び取引関係の有無並びにその内容(提出先等が未定の場合又は明らかとならない場合における当該提出先等については、その旨)を記載しなければならない。
X 依頼者及び鑑定評価書が依頼者以外に提出される場合における当該提出先の氏名又は名称」
とされています。
したがって、「提出先」の記載は必要であり、また、利害関係等を記載する前提として「開示先」についても記載することが望ましいと考えられます。
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Question 【取-60】(旧:業-17)提出先の記載について、「依頼目的等に応じ、必ずしも個別具体的な提出先の名称等は必要ではなく、提出の目的や提出先の属性等利用目的の把握に資するものでも足りる。」とするとして、提出先が特定されないわけですから、「(参考3)基準に則らない成果報告書記載例」の様に鑑定評価書又は調査報告書の表紙には記載できないと思います。
「基準に則らない調査報告書」の場合であれば、I.業務の目的と範囲等に関する事項の欄に、提出先の項目を作って、提出の目的及び提出先の属性を記載すれば良いと思われますが、「基準に則った鑑定評価書」の場合、どこにどの様に記載すればよろしいでしょうか?

Answer 鑑定評価書に適宜項目を設けて記載して頂ければと考えます。項目としては、例えば、鑑定評価基準総論第9章第2節記載事項に規定されている「依頼者及び鑑定評価書が依頼者以外に提出される場合における当該提出先の氏名又は名称」が考えられます。なお、提出先が特定されている場合も、必ずしも表紙に記載することが求められているわけではありません。
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Question 【取-61】(旧:業-18)「公表・開示」について、「調査価格等が不特定多数の者に広く公表されること、若しくは依頼者以外の者に開示されること」とあるが、例えば複数の調査価格を合計した金額は「調査価格等」に該当するのでしょうか。

Answer 「公表・開示」とは、個々の対象不動産の調査価格又は調査賃料そのものが公表・開示されることで、「複数の対象不動産の調査価格又は調査賃料の合計金額」や「調査価格又は調査賃料を用いて算定された金額」の公表・開示は、価格等調査ガイドラインにおける「公表・開示」に該当しないと考えられます。なお、国土交通省にもこの旨確認済です。
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Question 【取-62】(旧:業-19)「開示・提出先」について、「調査価格等が開示される依頼者以外の者又は成果報告書が提出される依頼者以外の者」とあるが、例えば「法令等に基づき調査価格等を行政機関に届出等を行う場合」の当該行政機関も開示先に該当するのでしょうか。

Answer 価格等調査ガイドラインでは、「鑑定評価基準に則らない価格等調査」が是認されるケースを、「依頼目的や結果の利用者等の範囲からみて妥当」と判断される場合に限定しています。「依頼目的や結果の利用者等の範囲」を判断基準にしているということは、「業務の目的と範囲等の確定」において確認・確定した依頼目的以外での使用や利用者以外への開示等は想定していないと考えられます。そして、この場合における「結果の利用者等の範囲」とは、価格等調査ガイドラインにおける「公表・開示・提出先」のことであると考えられます。
この趣旨を踏まえれば、「公表・開示・提出先」に該当する利用者とは、①価格等調査の依頼に対する成果の提供時に(公表・開示・提出の時期の問題)、②その成果である調査価格等を踏まえて何らかの判断を行う(成果の利用目的の問題、つまり成果を判断材料として積極的かつ直接的に利用するかどうか)者であるといえます。 そして、この解釈に当てはめれば、法令等に基づき調査価格等を行政機関に届出等を行う場合(監督・検査の手続きのなかで調査価格等を当該監督・検査当局が確認する場合を含む)は、上記②の「積極的かつ直接的な利用」に該当しないので「開示・提出先」には当たらず、また、情報公開法等に基づき行政機関が調査価格等を公開する場合は、上記①の成果提供時の開示ではなく、調査価格等を利用した行政機関の行為の妥当性を事後的に検証するためのものであり、さらに上記②の「積極的かつ直接的な利用」にも該当しないため「開示・提出先」には当たらないと考えられます。なお、国土交通省にもこの旨確認済です。
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価格等調査ガイドラインの取扱いに関する実務指針の適用時期

Question 【取-35】国土交通省が定めた「不動産鑑定士が不動産に関する価格等調査を行う場合の業務の目的と範囲の確定及び成果報告書の記載事項に関するガイドライン」はこのガイドラインは、平成22年1月1日から施行し、同日以後に契約を締結する価格等調査から適用する。となっています。一方、協会の実務指針には本件実務指針は、平成22年1月1日以降に契約する価格等調査業務から適用する。ただし、当該日以前から適用することを妨げない。となっています。ただし書き以下を素直に解釈しますと、今年中に依頼を受けた案件でも、依頼目的や評価条件により鑑定評価書ではなく、鑑定評価基準に則らない意見書でも当然に可能ということでよろしいでしょうか。

Answer 依頼日ではなく契約締結日が施行日の判断基準となっています。実務指針のただし書きについては、施行前から実務指針に従うこともできることを記載しています。
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その他

Question 【取-36】「不良債権のバルクセールに係るデューデリジェンス」は多くの国内外の投資会社、サービサー、投資銀行等が発注している業務であり、その市場規模も大きいですので個別指針を具体的に示して頂けると助かります。

Answer 貴重な意見として承ります。
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Question 【取-37】 証券化対象不動産について、収益価格のみを適用した価格等調査を行う場合、3ヶ月前や6ヶ月前に実査を行っている不動産の前鑑定時点からの時価の変動を把握するための価格調査は、要件を満たせば実査を省略しても問題ないでしょうか。

Answer 「証券化対象不動産の継続評価の実施に関する基本的考え方」及び「証券化対象不動産の鑑定評価に関する実務指針」に従うこととなります。
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【価格等調査業務の契約書作成に関する業務指針】に関するQ&A


依頼書・確認書

Question 【契-1】確認書・契約書を交付する場合、代表権を有する者の押印が必要でしょうか。業者名と押切印ではだめでしょうか。

Answer 価格等調査ガイドライン、契約書作成に関する業務指針においては、押印すべき者を特に定めてはいませんので、社会通念上妥当と思われる者の押印があればいいと考えられます。
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Question 【契-2】「価格等調査業務依頼書兼承諾書」はあくまでも標準的な様式で、役所で作った従来からの評価依頼書と承諾書で代用することは可能か(これも他の役所についても同様に可能か)。

Answer ご指摘のとおりです。通常、公共依頼の場合には依頼者所定の様式で契約すると考えられます。
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Question 【契-3】契約書は鑑定評価依頼につき絶対必要不可欠なものでしょうか。個人の依頼主に対しては非常に煩雑、かつ、短期報告書の飛び込みもあるので、時間的余裕がありません。

Answer 価格等調査ガイドラインにおいて確認書の提出が義務付けられたことから、それと同時に契約書面を取り交わすことの合理性を業務指針では記載しております。
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Question 【契-4】依頼書に捺印するのはアセットマネジャーでよいか。証券化スキームにおける依頼者はSPCやTMK(以下「SPC等」)ですが、実際に業務を行うのは代理人であるアセットマネジャーでありSPC等の捺印を行う場合には煩雑な手続きや、契約内容によってはレンダーの承諾が必要となります。
当該指針の趣旨を勘案すると実質的な意思決定を行っている依頼者代理人であるアセットマネジャーの捺印でよいようにも思われますがいかがでしょうか。

Answer ご指摘のとおりと考えられます。
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価格等調査業務標準委託約款

Question 【契-5】 第4条2項(3)に「本業務が証券化不動産に係る場合には同協会が実施する証券化研修等を修了している不動産鑑定士に担当させなければならない」ありますが、「証券化研修等」とは最初の義務的研修、その後の実務者養成研修、実務者養成バージョンアップ研修と継続的に実施されていますが、どの段階の研修をさすものでしょうか。

Answer 2010.7.5 更新
少なくとも、「証券化対象不動産に関する不動産鑑定評価基準及び実務指針等に関する義務的研修」を修了していることが必要であり、これに加えて、証券化対象不動産の鑑定評価に関する知識の更新・拡充のための研修(「証券化対象不動産の鑑定評価に係る実務者養成研修」「証券化・実務者養成バージョンアップ研修」)を継続的に受講していることが望ましいと考えます。
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Question 【契-6】 研修を直接受講したものが社内講師として社内の他の鑑定士に講義するなど、直接受講しなくても研修内容を理解している鑑定士は研修修了に該当するのでしょうか。

Answer 社会通念上、当該者は該当しないと考えられます。
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Question 【契-7】第6条に「甲はその地位を承継することができる」とありますが具体的どのような場面を想定しているのでしょうか。

Answer 当初AM会社が依頼者で、後日SPC等が組成された場合に、当該SPC等が依頼者になる場合等が想定されます。
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Question 【契-8】依頼書の標準約款19条(損害保険の付保)は、鑑定評価業務についての付保の予定がない場合は、削除してもよろしいでしょうか。

Answer 当該標準委託約款は、強制ではないため削除しても構いませんが、鑑定協会が作成したものと誤解されることがないよう留意願います。
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Question 【契-10】当該標準委託約款とは、標準とありますので、当方にて適宜修正し、当社制定の約款を作成しようと考えております。当該約款の中で最低限必要とされるのは、どの部分でしょうか。文章的に違和感にある部分や規制が強すぎて実務的に不都合な箇所がいくらかあるようですので、最低限守るべき事項をご教示ください。

Answer 鑑定協会の作成した標準委託約款と誤解のされないようご留意願います。独自の約款を作成するのであれば、個別に弁護士に相談するなどしてご判断頂くこととなります。
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Question 2012.7.5 更新
【契-11】標準約款18条の「善意でかつ過失がないとき」で委託報酬額の2倍の責任限度額というのは、鑑定業者に酷ではないでしょうか。

Answer 平成24年6月に改正した標準約款では、「善意でかつ重過失がない場合は」と変更しました。なお、争いが起こるのは、一般的に業務完了後であると考えられるため、既に受領した報酬を放棄し、同額を責任限度額とするという意味での2倍ですので、専門職業家としては、常識的な範囲と思われます。
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その他

Question 【契-12】過年度の鑑定評価額に対して別な鑑定士の意見書で前価格からの変動率を踏まえた意見書の場合、前の鑑定士の署名押印も必要になるのか。

Answer かつて他の鑑定士が行った鑑定評価額に対しての変動率を査定することは一般的ではないと考えられます(変動率を査定した鑑定士が過去の鑑定評価額に対して責任を負う場合も想定されます)。
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【不動産鑑定業者の業務実施態勢に関する業務指針】に関するQ&A


鑑定協会作成の各種指針の拘束力

Question 【業-1】業務実施態勢に関する業務指針の拘束力について
「財務諸表のための価格調査の実施に関する基本的考え方」については、21年12月24日付で国土交通省から(案)ではない正式な文書が出され、県の担当課から鑑定業者に通知がなされているので、業者に対する拘束力が当然にあると考えられますが、業務指針についても 今後国土交通省から正式な文書が出される予定なのでしょうか?
国土交通省から出される予定がない場合、業務指針の法的拘束力はあるのでしょうか?
指針に従わなかった場合、協会からの除名処分に該当するのでしょうか?

Answer 業務指針は、協会が自ら策定する自主ルールであるため、国土交通省から文書が出されることはありません。
そのため、業務指針自体に法的拘束力はありませんが、鑑定業者が遵守すべき事項であるため、協会の懲戒審査の際には、当然に参考とされるべきものと考えられます。
また、現在、国土交通省から、「不当な鑑定評価等及び違反行為に係る処分基準」の改正案に関するして、パブリックコメントが行われており、 この2ページの
③その他価格等調査の実務に関し遵守すべきと認められる事項
に当協会が作成した実務指針、業務指針が含まれることを確認しております。
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受託審査・報告書審査

Question 【業-2】報告書審査鑑定士は受託業者に属する者に限定されるのか。

Answer 提携不動産鑑定業者に属する者でよいと考えられます。
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Question 2012.7.5 更新
【業-3】「不動産鑑定評価制度改正に関する指針等」の41ページに記載されている「不動産鑑定業者の業務実施態勢に関する業務指針」の「7 品質管理」について質問させていただきます。
(3)に「…報告書審査は、署名不動産鑑定士以外の不動産鑑定士1名以上(この場合の審査鑑定士を報告書審査鑑定士という。)が担当する…」と記載されていますが、不動産鑑定士が1名しかいない鑑定業者は、どう対処すればよいのでしょうか?

Answer 平成24年6月の改正により、「不動産鑑定業者の業務実施態勢に関する業務指針」は、以下の価格等調査業務を行う際に適用となりました。
・証券化対象不動産の価格調査
・財務諸表の作成に利用される目的の価格調査
・不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価
不動産鑑定士が1名のみの事務所における報告書審査については、業務の内容により以下のとおり対応することとなります。
・不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価(証券化対象不動産及び財務諸表の作成に利用される目的の鑑定評価を除く)の場合、署名不動産鑑定士自ら報告書審査を行うことができます(受託審査についても案件受付者と同一の不動産鑑定士が自ら受託審査を行うことができます)。
・証券化対象不動産又は財務諸表の作成に利用される目的の価格調査(鑑定評価の場合も含む)の場合は、業務提携等により、必ず署名不動産鑑定士以外の不動産鑑定士が報告書審査を担当しなければなりません(受託審査についても案件受付者と異なる不動産鑑定士が受託審査を担当しなければなりません)。
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Question 【業-4】そもそも、不動産鑑定士が1名しかいない鑑定業者は、「証券化対象不動産又は財務諸表の作成若しくは企業会計に関連した価格等調査業務」を受注してはいけないのでしょうか?あるいは、他の鑑定業者と提携して報告書審査を行えばよいのでしょうか?

Answer 他の鑑定業者との業務提携によって行うことが妥当であると考えられます。
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Question 2012.7.5 更新
【業-5】不動産鑑定士が1名の業者ですが、証券化及び財務諸表関連の鑑定評価の場合は、確定鑑定士と報告書審査担当鑑定士を同一の不動産鑑定士に業務提携して記名不動産鑑定士として業務を実施することで良いのでしょうか。また、証券化及び財務諸表関連の鑑定評価以外の場合には、当面は上記業務指針の対象外として受託審査及び報告書審査に係る記名不動産鑑定士は不要と考えて良いのでしょうか。

Answer 確定担当鑑定士は関与鑑定士であり、関与していな不動産鑑定士の審査が必要としています。
また、後段については上記【業-3】の回答をご覧ください。
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Question 【業-6】不動産鑑定評価制度改正に関する指針等p44別紙2受託審査項目例1⑧の中に利害関係等はなくとあるが当該会社の役員をしている場合この項目の表示はどう訂正するのか?

Answer 当該別紙はサンプルであるため、利害関係がある場合の記載方法については、適宜ご判断頂くこととなります。
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Question 【業-7】41ページの7 品質管理(3)署名鑑定士以外の鑑定士1名以上(報告書審査鑑定士)が担当することとし、…の記述ですが、これは1人事務所は財務諸表の作成に関連する不動産鑑定を受託できないことを意味するものなのでしょうか?
報告書審査鑑定士は提携鑑定士でも可能であることはわかっていますが、わざわざ他の事務所の鑑定士にハンコ代を支払って審査を依頼するのはコストアップになりますし、ハンコ代の金額についてもわかりません。また依頼者が鑑定を依頼した業者以外の業者に鑑定の内容が知れるため、秘密保持の観点から1人事務所は実質的に排除される方向に動くものと思われます。

Answer 証券化と財務諸表に係る鑑定評価については、鑑定評価部会報告書(研修会で配布いたしました国土交通省の報告書13ページ) からの提言にもあるとおり、信頼性・透明性確保の観点から「他の鑑定士による審査」が提言されており、それに基づく業務指針となっている点をご理解願います。
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Question 【業-13】受託審査チェックリスト及び成果報告書等審査チェックリストの保管義務はないのでしょうか。

Answer 保管義務はありませんが、受託審査及び報告書審査を適切に行った根拠として、保管しておくことが望ましいと考えます。
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Question 2012.7.5 更新
【業-14】報告書審査鑑定士と署名(作成担当)鑑定士について、複数案件の場合、報告書審査鑑定士は全ての案件に署名(作成担当)鑑定士として関与できないのでしょうか。
例えば、3物件を同時に同じ依頼者から請け負った場合、A鑑定士が2物件作成し、その審査をB鑑定士行い、B鑑定士が1物件作成し、その審査をA鑑定士が行うことが可能でしょうか。

Answer 報告書審査には第3者性が求められますので、同業務指針「7 品質管理」にあるとおり、「署名不動産鑑定士以外の不動産鑑定士1名以上が担当」すれば足りると考えます。したがって、ご提示のケースにおいては、ご指摘の対応も可能と考えられます。
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情報管理

Question 【業-8】鑑定部門における独立性維持の為の物理的区画とは最小限としてどの程度のものを意図しているのか、明示して頂けますか。

Answer 鑑定業者の規模・業務内容は様々であることから、個々の鑑定業者において判断すべきと考えられるため、具体的指針は示さないこととしています。
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署名押印

Question 【業-9】『不動産鑑定業者の業務実施態勢に関する実務指針』(別紙3)成果報告書等審査項目(例示)にある「業務最終確認者」および「確定担当鑑定士」は、『不動産鑑定士の役割分担等及び不動産鑑定業者の業務提携に関する業務指針』において、署名押印と記名表記のどちらに該当するのでしょうか?

Answer 「業務最終確認者」は、必ずしも不動産鑑定士とは限らず、不動産鑑定士であっても記名表記すべき業務としておりません。また、「確定担当鑑定士」は鑑定評価に関与するため、必ず「署名押印」となります。
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その他

Question 【業-12】地価公示の鑑定評価員の申請にあたり、鑑定評価の実績を記入する必要があるが、当該実績に該当するもの、しないものの区別を明確に示して頂きたい。
1.総括不動産鑑定士として関与
2.署名不動産鑑定士として関与
3.記名不動産鑑定士として関与
4.提携不動産鑑定業者の署名不動産鑑定士として関与
5.提携不動産鑑定業者の記名不動産鑑定士として関与
6.報告書審査鑑定士として関与

Answer 3、5及び6の場合、そもそも不動産の鑑定評価に関与したとは言えませんので、不動産の鑑定評価の実績には該当しません。1、2及び4の場合、実績として該当し得ます。
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【不動産鑑定士の役割分担等及び不動産鑑定業者の業務提携に関する業務指針】に関するQ&A

役割分担

Question 2012.7.5 更新
【役-1】 <不動産鑑定評価書の記載例について>業務提携を行っている場合や1業者に複数の鑑定士が所属していて皆が協力して評価業務に係わっている場合の記載例しかなく、鑑定士1人で鑑定業務を行っていて、業務提携も行っていない場合の記載例が無い。今回の制度の見直しに係わる基準の改正では、鑑定し1人の個人事務所も評価書のフォームの見直しが必要と思われるが、例示の記載例が個人事務所向けのものではないので解りにくい。できれば、複数の鑑定士が1件の評価に係わる場合と1人の鑑定士が評価を行う場合のそれぞれの記載例を示して戴きたい。

Answer 平成24年6月の改正により、「不動産鑑定士の役割分担等及び不動産鑑定業者の業務提携に関する業務指針」の別紙3として、「不動産鑑定士が1名のみの事務所(不動産の鑑定評価に関する法律第22条第1項に定める事務所)において、受託審査・鑑定評価等の全ての手順・報告書審査を、全て同一の不動産鑑定士が担当した場合」の記載例を掲載しましたので参考としてください。
なお、「不動産鑑定業者の業務実施態勢に関する業務指針」の改正により、不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価の場合においても、受託審査の実施及び受託審査鑑定士の記載、報告書審査の実施及び報告書審査鑑定士の記載を行う必要があり、不動産鑑定士が1名のみの事務所において、当該不動産鑑定士が全てを担当した場合も同様ですので、ご注意ください。(但し、「不動産鑑定業者の業務実施態勢に関する業務指針」の適用範囲外の価格等調査業務の場合はこの限りではありません。)
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署名押印

Question 【役-2】 評価書に表紙(「不動産鑑定評価書」、「業者名」のみ記載)を付けた場合、署名は表紙を含めて3枚目(実質的に2枚目)でもよろしいでしょうか。

Answer 冒頭といえますので、構いません。
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Question 【役-3】 業務内容確認時に確定担当鑑定士が確認した内容と作成担当鑑定士が実際に現地に行って当初合意した業務内容に変更があり「変更確認書」を提出する場合、当初確定鑑定士も署名押印する必要があるのでしょうか。

Answer 業務内容確認時に確定担当鑑定士が確認しているのであれば、それ自体は不動産鑑定評価に関与したことになります。従って、その後、業務内容の変更を行ったとしても、当初確定担当鑑定士として関与した鑑定士も署名押印する必要があります。
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Question 【役-4】 本社の方で大量受注した場合、支社の鑑定士に鑑定評価を手伝ってもらうことがよくあるのですが、支社の専任鑑定士が弊社の本社名で署名押印することは可能なのでしょうか。

Answer 支社名を記載するかについては各社の判断で行っていただいてかまいませんが、同一社内であれば特に支社名を書かなくても問題ありません。
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総括不動産鑑定士

Question 【役-5】 <横分業型業務提携について>横分業型業務提携についても総括鑑定士を設けるとのことですが、依頼者と直接各鑑定業者が契約している中で、そもそもこの点で、各々が「受託者」であると考えられるのですが、それでも総括鑑定士を設ける必要があるのでしょうか。
仮に、総括鑑定士を設けるとして、他の鑑定業者作成の鑑定評価書に、署名鑑定士として署名・押印する必要があるのでしょうか。
単に、取りまとめ役という観点からすると、助言等する立場でしかなく、鑑定評価額の変更を強制的に変えさせることはできないでしょうから、証明鑑定士としての責任を取れないように思われます。ですので記名だけ(記名鑑定士としての責任範囲)でもよいと思いますが、本理解でよろしいでしょうか。

Answer 横分業型業務提携においては、総括不動産鑑定士の設置は、馴染みにくい制度だと思われますので、実務上設置するケースは少ないと思います。設置することが望ましいケースは、証券化対象不動産の鑑定評価等の場合ですが、対外的な説明責任を果たすためには必要といえます。この場合は、総括不動産鑑定士の業務としては例外的な扱いになりますが、鑑定評価の結果について検証する役割はないと思います。ただし、この場合も記名表記ではなく、署名押印のうえ、役割分担表にその業務内容(例えば、評価方針や採用指標等の調整を行った旨の役割)について記載をする必要があります。
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Question 【役-6】 対象不動産が複数ある場合で、受託鑑定業者内の複数の鑑定士が鑑定評価を行う場合でも、鑑定業者への業務委託がない場合は、総括鑑定士を置かなくてもよいでしょうか。

Answer 不動産鑑定士の一人が窓口となって対応できる場合は、敢えて総括不動産鑑定士を置く必要はありません。
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Question 【役-7】 業務委託を含む複数案件依頼の場合には、総括不動産鑑定士はどのようにおけばいいでしょうか。業務委託案件を担当する当社鑑定士を総括不動産鑑定士とした場合、他の案件を含む全体の総括不動産鑑定士を置く必要がありますでしょうか?
また、置く場合の評価書への記載方法はどのようになりますでしょうか。

Answer 依頼者や利用者に対して、一次的かつ総括的な説明責任を担う役割が必要という観点からは、設置する方が望ましいといえます。設置した場合の記載方法は、全ての鑑定評価書に総括不動産鑑定士として署名押印することになります。
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Question 【役-8】 1回で複数の不動産鑑定を依頼される場合はかならず総括不動産鑑定士を置かなければならないのでしょうか。

Answer 依頼者への説明責任の観点により対応窓口を1つにしておいた方がよい場合や鑑定評価に関与している不動産鑑定士が複数いてその取りまとめを行うような人を置く必要がある場合等には総括不動産鑑定士を置くことが望ましいと考えられます。
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Question 【役-9】 総括不動産鑑定士が署名不動産鑑定士である場合には、冒頭の署名は総括不動産鑑定士・不動産鑑定士両方を同一人が署名するのか、若しくはどちらか一方を省略して署名するのかご教示ください。

Answer 総括不動産鑑定士は鑑定評価に関与していますので署名不動産鑑定士でもあります。従って、総括不動産鑑定士として署名すれば足ります。
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Question 【役-10】 証券化対象不動産で総括不動産鑑定士を置く場合、当該総括不動産鑑定士が鑑定評価報告書の検証を行いますが、これをもって必要項目である鑑定評価報告書の審査が行なわれたということになりますでしょうか(審査を行う記名不動産鑑定士はあくまで別個に必要か否か)

Answer 総括不動産鑑定士が鑑定評価報告書の検証を行ったからといって、これをもって鑑定評価報告書の審査が行なわれたということにはなりません。
なお、「検証」と「審査」の違いについては、研修会テキスト「不動産鑑定評価制度改正に関する指針等」6頁の注記2を参照下さい。
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Question 【役-11】 大量案件(例えば100件)を受注した場合に、総括不動産鑑定士として50件にAを、別の50件をBとすることは可能でしょうか?
また、総括不動産鑑定士を2名連名とすることは可能でしょうか?

Answer 左記のように大量案件を2つに分けてそれぞれのグループに総括鑑定士を置くことは可能です。
但し、その場合でも説明責任が果たせる範囲の件数程度にとどめるべきと考えられます。
なお、総括不動産鑑定士は一つの成果物(鑑定評価書等)に対して一人しか置けませんので、連名ということは有り得ません。
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業務提携

Question 【役-12】 提携業者の鑑定士が評価額決定まで行った場合には、受託業者の鑑定士が現地調査も行い、最終的な評価額の判断を行うとしても、鑑定検証方式となるのでしょうか。

Answer 受託業者に所属する不動産鑑定士が現地の実査も行い、最終的な価格の決定を行うものとすれば、提携業者に所属する不動産鑑定士は、試算価格の調整並びに鑑定評価額の決定に関しては従的な(支援的な)役割になるものと言えますので、このような類型は鑑定補助方式になるものと言えます。
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Question 【役-13】 対象不動産を特定せず、事例の収集範囲のみを指示して事例収集を委託した場合でも、支援業務に該当するでしょうか。

Answer それだけでは該当しないと思います。ただし、受託業者が、事後に当該事例資料を採用して鑑定評価業務を行うとすれば、提携業者は、結果的に支援業務を行ったことになると思います。なお、事例収集の委託を受けた鑑定業者が、士協会などで閲覧をする場合に、もし業務提携をしていなければ、鑑定業務のためとはいえず、目的外使用に当たる可能性がありますので、くれぐれもご注意ください。
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Question 【役-14】 業務委託をする場合、一部の鑑定業者が他の鑑定業者・鑑定士を「搾取」するようなことが行われています。この業務指針は、そのような事態を改善することができるのでしょうか。

Answer そのような事態を改善することも指針の役目と考えています。提携する側も安易にならないように、提携業者名の鑑定評価書への記載を求めるなど、関与したことに対する責任を明確にすることにより、適正報酬を著しく下回る提携を防止しようとしております。
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Question 【役-22】P7では、「受託業者に所属する不動産鑑定士は、総括不動産鑑定士又は総括不動産鑑定士以外の署名不動産鑑定士として鑑定評価に関与し、鑑定評価書に署名押印することとなるため」一括再委託について事実上制限されると記載されています。
一方で、鑑定法や価格等調査ガイドラインにはそれを義務付ける記述は見当たりません(価格等調査ガイドラインには「他の不動産鑑定業者が依頼者から受注した価格等調査業務の全部又は一部について価格等調査を当該他の不動産鑑定業者から再受注する場合」といった一括再委託が認められることを前提とした記述がある)。 どのような整理をしたらよいのか、ご教示ください。"

Answer 不動産鑑定評価部会からの提言「社会の変化に対応したより良い鑑定評価に向けて」を受け、適正な業務提携の促進とその信頼性・透明性向上の観点から、自主ルールを定めたところです。
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受託審査・報告書審査

Question 【役-16】業務提携鑑定業者へ再委託した場合の一部支援鑑定士が、当該評価物件の受託審査及び報告書審査の第三者不動産鑑定士を兼ねることは差し支えないのでしょうか。

Answer 受託審査は、あくまで受託業者の責任で行うべきと考えられます。報告書審査については、原則として、署名鑑定士以外であれば、提携業者に所属する鑑定士が行ってもかまいません。
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Question 【役-17】 報告書審査鑑定士は受託業者に属する者に限定されるのか。提携不動産鑑定業者に属する者でもよいか。(不可の場合、一人不動産鑑定士の業者は当面の間とはいえ証券化又は財務諸表関連の業務を受託できないこととなる)

Answer 提携不動産鑑定業者に属する者でもかまいません。
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Question 2012.7.5 更新
【役-23】 受託審査及び鑑定評価報告書の審査に関連して
P6「受託審査は必ずしも不動産鑑定士の業務とは限定していない。」との注記がありますが、不動産鑑定士でない者が行った場合には、書式の付記事項の役割分担表が「不動産鑑定士の氏名」となっているため記載できないですが、P10例示の調査会社の場合のように「空欄」としてよいのでしょうか。

Answer 平成24年6月の改正により、「不動産鑑定業者の業務実施態勢に関する業務指針」において、受託審査は受託審査鑑定士が行う旨が定められましたので、「受託審査は必ずしも不動産鑑定士の業務とは限定していない。」という文言は削除しました。よって、受託審査は、必ず不動産鑑定士の資格を有する者が担当する必要があります。(但し、「案件の受付」はこの限りではありません。)
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Question 【役-24】 報告書審査を他の業者と提携して記名不動産鑑定士を委託した場合、P5記載の提携業者の責任分担の範囲と記名不動産鑑定士の責任分担の範囲は、損害賠償責任(対受託業者)と考えてよいのでしょうか。

Answer 原則としては、ご質問のとおりかと思いますが、契約内容等によっても違うことがありますので、業務提携の契約書を確認してください。
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実地調査

Question 【役-18】 確定担当不動産鑑定士は関与(署名)鑑定士となり(p25)、書名鑑定士は現地実査が必要不可欠(P5)とされていますが、依頼者との間で評価内容の確定を行い(確認書作成)、評価書作成は別の鑑定士が行う場合も現地調査が必要でしょうか。特に複数案件の場合は実務的に対応が困難と考えられます。

Answer 署名不動産鑑定士は原則的には現地の実査をすべきであります。実務的に対応が困難なケースがあまりにも多ければ、今後の検討課題にしたいと思います。
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Question 【役-19】 役割分担等の業務指針では、法3条1項業務に該当する場合、署名不動産鑑定士の現地調査は必要不可欠とされています(総括不動産鑑定士は必ずしも求められていない)。一方価格等調査ガイドラインでは、成果報告書の記載事項において、「価格等調査を行った年月日のほか、実際に現地に赴き対象不動産の現況を確認した場合はその年月日。実際に現地に赴いていない場合はその旨。」を記載することとされており、現地調査を行わないことも認めていると思われます。業務指針において、協会自主ルールとしてより厳しくしているということでしょうか。

Answer 法第3条第1項と第2項の業務双方を対象としている価格等調査ガイドラインでは、ご指摘のとおり、実地調査を行わない場合の規定を設けていますが、鑑定評価とは、不動産の経済価値を判定するものである以上、原則として現地調査は不可欠と考えられます。
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Question 【役-20】 Q&Aにおいて、「…鑑定評価とは、不動産の経済価値を判定するものである以上、原則として現地調査は不可欠と考えられます。」との回答がありますが、実務においては、依頼目的により、机上査定のニーズが少なからずございます。「原則…」とありますので、依頼目的等に応じて、個別に対応するという解釈でよろしいでしょうか?また、例外として想定されるケースにはどのような場合がございますでしょうか?

Answer ご指摘のとおりと考えられます。また、現地調査が必ずしも不可欠とされていないケースとしては、国土交通省策定の「財務諸表のための価格調査の実施に関する基本的考え方Ⅴ.3.みなし時価算定の実施の指針(2)価格調査の基本的事項①対象不動産の確定及び確認」をご参照下さい。
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成果報告書

Question 2012.8.10 更新
【役-21】 <鑑定評価書及び調査報告書の発行者の記載について> 鑑定評価書等に記載する発行者について、一つの鑑定業者で一名の不動産鑑定士が関与する場合、記載例(「「価格調査等ガイドライン」参考資料」P.17)にある「総括不動産鑑定士」と(署名)「不動産鑑定士」の記載は、(署名)不動産鑑定士のみ記載すればよろしいのでしょうか。

Answer 業務提携をしなければ、その通りです。
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