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Q6.借地に賃貸マンションを建てたい


Q6.借地に賃貸マンションを建てたい

木造建物所有目的の借地上に木造2 階建居宅を建てて住んでいますが、最近周辺にはマ ンションが多くなり、鉄筋コンクリート造5 階建の賃貸マンションに建替えようと考えて います。借地契約の目的には、木造2 階建居宅の敷地と書いてありますが、どのようにし たらいいのでしょうか。借地条件変更承諾料とはどのようにして求めるのでしょうか。

A.

木造2階建居宅から鉄筋コンクリート造5 階建の賃貸マンションに建替えたいというこ とですから、地主の借地条件変更(木造から鉄筋コンクリート造への)の承諾が必要にな ります。
借地契約には建物の種類・構造・規模・用途などに制限がつけられている事が多いので、 借地条件の変更について地主の承諾が必要となり、その対価が借地条件変更承諾料です(借 地借家法第17条1 項)。
借地人にとっては、借地条件の変更により借地を有効に利用できる効用増があり、地主 にとっては今まで使用させてなかった部分を使用させることになります。
借地条件変更承諾料は、東京地裁の決定例によると、更地価格の10%を基準とし、従来 の借地関係の経緯などを加味して、更地価格の7~13%の範囲で決定されることが一般的で す。同時に地代の増額を請求されることも多いです。
まず、当事者間で話し合いを行い、話し合いで解決できなかった場合は地主の承諾に代 わる裁判所の許可を得て借地条件変更をすることができます。借地条件変更については合 意しているけれど、承諾料について合意ができない場合は、不動産鑑定士調停センターに 申し立てて適正・迅速な解決を期待することができます。