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Q8.借地上住宅を建て替える際の承諾料


Q8.借地上住宅を建て替える際の承諾料

借地上に建っている現在の住宅は築後50年を経過し、建替時期が到来しました。建替 承諾料はどのように計算するのでしょうか。

A.

土地の賃貸借契約は、契約面積、契約の目的、契約期間、賃料などのほか承諾を要する 事項等について取り決め、借地の譲渡転貸、建物の増改築等にあたっては事前に地主の承 諾を要する旨を定めていることが多いと思います。増改築禁止の特約はこれに該当し、地 主が増改築を承諾する見返りとして承諾料を要求することが通常です。建物の増改築は契 約に定められた借地条件を変更しないで行う建替えである一方、非堅固な建物(木造等) を堅固な建物(鉄骨造等)に建替える場合や建物の用途の変更(居住用から事業用など) を伴う建替えなど借地条件を変更して行う場合もあります。
借地非訟では一般に前者は増改築許可申立事件、後者は借地条件変更許可申立事件とし て取り扱われています。地主の許可が得られず、裁判所が代わって許可する付随処分とし て、増改築承諾料は更地価格を基礎に3~5%程度、条件変更承諾料で10%前後を目安 に決定されています。承諾料と併せて地代の増額を求められるケースが一般的です。
増改築あるいは借地条件の変更については承諾していても、承諾料の額がまとまらない 場合は、不動産鑑定士調停センターで迅速な話し合い解決を期待することができます。