• 不動産鑑定士とは
  • 入会のご案内
  • 会員検索
      
  • 依頼者・利用者へのご案内
  • 連載コラム
  • 研修実施関係インフォメーション 研修関連
  • 依頼者プレッシャー通報制度
  • 不動産鑑定相談所
  • ADR(裁判外紛争解決)
  • パブリックコメントの募集や結果 パブリックコメント
  • 実務指針
  • 業務指針
  • Facebook
  • youtube
  • アプレイざるちゃんとコンさるくん
  • 先輩に聞いてみよう!不動産鑑定士の仕事図鑑
  • 10月は土地月間

業務指針に関するQ&A

所掌委員会:業務委員会
<質疑応答集をご参考と頂く際の注意事項>

会員から寄せられた質問、及びその回答を元にQ&Aを作成しております。
質問に当たりご提示頂きました前提条件・背景・状況等を踏まえ、当委員会にて把握又は推定可能な範囲内で回答等を行っております。
特段の記載がない限り、回答時点に適用されている業務指針等に照らして回答等を行っております。
そのため、回答内容は過去又は将来において不変的に適用されるものではありません。

不動産鑑定士の役割分担等及び不動産鑑定業者の業務提携に関する業務指針

日時 カテゴリ
<役割分担等> H25.9 記名不動産鑑定士の審査鑑定士兼務
H25.9 業務提携における契約書面の必要性と例外
H25.11 一人業者が一部再委託した場合の受託審査及び報告書審査(証券化以外)兼務
H26.1 役割分担及び業務提携
H26.7 役割分担表の鑑定評価書への必要性
H26.8 業務提携のひな型文書
H26.12 不動産鑑定士1名事務所の役割分担表
H28.1 提携業者の鑑定評価書の保管義務業者
H28.2 事例収集の業務提携及び評価書の保管
H28.3 報告書の審査と署名不動産鑑定士の役割分担
<再委託等> H25.12 鑑定業務の一括再委託
H26.3 鑑定評価の一括再委託
H26.7 鑑定業務の一部再委託
H27.10 鑑定業者でない業者からの再委託の可否
<署名押印等> H26.7 鑑定業者の代表者の署名押印
H26.8 自社鑑定士のみで行った鑑定評価書等の署名押印
H27.2 鑑定評価書の署名押印箇所
H28.7 鑑定評価書へ署名を刻印した「署名鑑」は自署にならない

価格等調査業務契約書作成に関する業務指針

不動産鑑定業者の業務実施態勢に関する業務指針

その他


記名不動産鑑定士の審査鑑定士兼務

事例の取得を担当した、記名不動産鑑定士が報告書審査を担当することは可能ですか。

本会が作成しております「不動産鑑定士の役割分担等及び不動産鑑定業者の業務提携に関する業務指針」にございますとおりです。

~業務指針より(抜粋)~
『記名不動産鑑定士が担当する業務は、総括不動産鑑定士又は総括不動産鑑定士以外の署名不動産鑑定士の指揮監督の下で行う、鑑定評価の結果に重要な影響を与えない程度の支援業務等である。具体的には、「鑑定評価の核となる主たる部分に該当する業務」に該当しない、前記(1)⑤から⑦の一部支援業務等が考えられる。なお、受託審査及び鑑定評価報告書の審査も記名不動産鑑定士の業務に含めるものとする。』
(※前記(1)の⑤から⑦とは、⑤資料の収集及び整理、⑥資料の検討及び価格形成要因の分析、⑦鑑定評価の手法の適用)
したがって、資料を取得した記名鑑定士が審査鑑定士となることは可能となります。

ページの先頭へ戻る


業務提携における契約書面の必要性と例外

「不動産鑑定士の役割分担等及び不動産鑑定業者の業務提携に関する業務指針」において、業務提携を行う場合には「業務提携を行う場合の不動産鑑定業者間の役割・責任分担を明確にする観点から、原則として業務提携に係る契約書面を取り交わすものとする。」とされていますが、この場合における「原則として」の例外として、どのような場合が想定されますでしょうか。依頼者が民間法人であっても契約書の取り交わしが必要となりますか。
業務の受託においては契約当事者の誤解や紛争の発生を未然に防ぐためにも、契約書の取り交わしは重要となりますが、依頼者への説明責任及び守秘義務の観点からも、受託業者は、業務提携を行う場合にあらかじめ再委託先、再委託業務の範囲などの業務提携に係る契約内容等を明示して、依頼者の承諾を得る必要があります。また、業務提携を行う場合の不動産鑑定業者間の役割・責任分担を明確にする観点からも業務提携に係る契約書面を取り交わす行為は重要となります。
「原則として」の文言についてですが、そもそも契約行為は書面で行われることが義務づけられているものではないと言う点、また強いて言えば両者間において役割・責任分担、委託業務の範囲等について、①文書にて明示すべき必要性のない関係性が存在している場合、また②両者が何らかの理由により書面の必要はないと納得した場合等の点に立てば、記述が「原則として」との表現になったと思われます。
鑑定業者間の役割・責任分担の明確化、依頼者を含む利用者保護の観点等からすれば、契約書面の取り交わしが望ましいと考えます。
なお、この業務指針において依頼者による適用の区別はありませんので、ご質問の依頼者が民間法人であれば不要とするような考え方はないものとご理解ください。

ページの先頭へ戻る


一人業者が一部再委託した場合の受託審査及び報告書審査(証券化以外)兼務

不動産鑑定士が1名のみの事務所が鑑定評価(証券化対象不動産及び財務諸表の作成に利用される目的の鑑定評価を除く)の一部を提携業者に再委託した場合に、受託審査を担当した鑑定士が報告書審査を担当することは可能でしょうか。
一人業者の場合、受付・受託審査・鑑定評価・報告書審査を一人で行うこととなりますが、鑑定補助方式の考え方では、鑑定評価の一部を提携業者に再委託したとしても、実質的に鑑定評価を行うのは、受託業者(一人業者)であると判断されます。
これは、鑑定評価の基本的事項・依頼者・提出先及び利害関係等の確認・処理計画の策定等において、鑑定評価の主たる方針は受託業者の判断で行われ、それに基づき鑑定評価の一部を提携業者に委託し、再委託をされた業者はその内容で鑑定評価の一部を行うのが一般的と思われます。 したがって、本件においては、一人業者の特例は適用して問題はないものと思料します。
但し、役割分担・責任分担は当然に担当(関与)した不動産鑑定士及び不動産鑑定業者にあることから、役割分担表の記載及び関与不動産鑑定士の署名押印は必要です。

ページの先頭へ戻る


役割分担及び業務提携

鑑定法第3条第2項業務を行う際に適用される業務指針、役割分担表記載例等はありますか。
「不動産鑑定士の役割分担及び不動産鑑定業者の業務提携に関する業務指針」の2適用範囲によれば、「本業務指針の適用範囲は、当分の間、鑑定評価業務を行う場合とするが、鑑定評価以外の業務(鑑定法第3条第2項の業務をいう)についても、可能な限り本業務指針を準用して適用することが望ましい。」
となっており、2項業務については独自判断でもよいが、鑑定士としての業務であれば、その責任範囲を明らかにする意味においても、1項業務と同様にすることが望ましいものと判断します。

ページの先頭へ戻る


役割分担表の鑑定評価書への必要性

①平成24年6月改正の「不動産鑑定士の役割分担等及び不動産鑑定業者の業務提携に関する業務指針」について
[3 不動産鑑定士の役割分担と署名義務]の「なお、役割分担表を設けることの意義は」という記述について、「役割分担表」の必要性はどこに規定されていますか。
②一つの鑑定業者で複数の鑑定士が評価書へ署名押印し共同で責任を持つ鑑定評価書においても、「役割分担表」は必要となりますか。
③一人鑑定士事務所で、他の鑑定業者との業務提携や他専門家との連携を行っていない場合においても、「役割分担表」は必要となりますか。

①国土審議会土地政策分科会不動産鑑定評価部会報告書「社会の変化に対応したよりよい鑑定評価に向けて」において、『Ⅱ 不動産の鑑定評価の質の向上に向けた取り組み/1.依頼者のニーズに応じた適正な業務提携の促進とその信頼性・透明性の向上/④鑑定士等の役割分担の明示』という項目があり、ここにおいて、“説明責任の実行等適正な鑑定評価業務の実施とその信頼性・透明性の向上のためには、鑑定業者間の役割分担のみではなく、鑑定評価における鑑定士の間の役割分担の明確化及び明示も重要である。(一部抜粋)”とされていることから、これを踏まえ、連合会が作成する「不動産鑑定士の役割分担等及び不動産鑑定業者の業務提携に関する業務指針」において、“鑑定評価を行うに当たっては、依頼を受けた不動産鑑定業者が単独で業務を行うほか、他の不動産鑑定業者や専門家と提携して業務を行う場合があるので、鑑定評価書の作成に係わる者が、鑑定評価の核となる主たる部分に携わっているか否か、すなわち関与しているか否かにかかわらず、その役割分担を鑑定評価書に記載することは、信頼性・透明性の向上と不動産鑑定士の責任の所在を明らかにする観点から促進すべきと考えられる。”とし、“鑑定評価書における表示は、署名不動産鑑定士については冒頭に署名押印することとし、記名不動産鑑定士及び他の専門家については、末尾に記載する役割分担表に明示することとする。(いずれも[3 不動産鑑定士の役割分担と署名義務]より抜粋)”とし、役割分担表の記載を義務付けております。

≫②上記のとおり、役割分担表の記載が義務付けられていることから、不動産鑑定士の氏名・業務の内容等について記載することが必要です。

≫③本会が作成しております「不動産鑑定業者の業務実施態勢に関する業務指針」において、不動産鑑定士が1名のみの事務所の場合においても、以下のとおり定めております。

■[5 価格等調査業務の受託]
この場合、受託審査鑑定士の氏名は、「不動産鑑定士の役割分担等及び不動産鑑定業者の業務提携に関する業務指針」に従い、役割分担表に記載するものとする。

■[7 品質管理]
この場合、報告書審査鑑定士の氏名は、「不動産鑑定士の役割分担等及び不動産鑑定業者の業務提携に関する業務指針」に従い、役割分担表に記載するものとする。

以上により、役割分担表の記載が義務付けられていることから、鑑定士が一人の事務所で、案件の受付・受託審査・手順の前段階・報告書審査の全てを担当した場合においても必ず役割分担表を記載する必要があります。

ページの先頭へ戻る


業務提携のひな型文書

他県の物件について、自身が統括鑑定士となり、物件の確認、事例収集を現地の鑑定士に依頼する場合の留意事項、提携文書のひな形があれば教えてください。
当連合会において、「提携文書のひな型」は、作成しておりません。
業務提携に係る契約書面の取り交わしにつきましては、「不動産鑑定士の役割分担等及び不動産鑑定業者の業務提携に関する業務指針」における『9 業務提携に係る契約書面の取り交わし』及び「価格等調査業務の契約書作成に関する業務指針」にてご確認ください。※注意点等も記載されておりますので、併せてご確認ください。

ページの先頭へ戻る


不動産鑑定士1名事務所の役割分担表

証券化対象不動産及び財務諸表の作成に利用される目的の鑑定評価以外の鑑定評価基準に則った鑑定評価書で不動産鑑定士が1人しかいない場合、報告書審査・受託審査を署名不動産鑑定士が行うことができると指針に規定されていますが、この場合でも役割分担表の記載が必要でしょうか。
「不動産鑑定業者の業務実施態勢に関する業務指針」の5(3)及び7(3)の「この場合」以下のとおり、役割分担表への記載が必要であり、具体的な記載が必要です。具体的な記載方法は、「不動産鑑定士の役割分担表及び不動産鑑定業者の業務提携に関する業務指針」の「別紙3」を参考としてください。

ページの先頭へ戻る


提携業者の鑑定評価書の保管義務業者

業務提携で鑑定評価を行った際の書類の保管義務について質問です。

Aという業者に甲という統括鑑定士がいて当社Bの業者に乙という統括鑑定士以外の署名鑑定士がいる場合、Aの顧客の依頼によりAと当社Bの業務提携により行った鑑定評価について、Aという業者の記名押印、統括鑑定士甲と乙の署名のある鑑定評価書を顧客に提出した際に、

1.当社Bは、不動産の鑑定評価に関する法律にもとづいて、鑑定評価書の写しを保管する義務はありますか?
2.鑑定評価基準に保管義務について記載された部分はありますか?
3.鑑定評価書の控えの保管方法について国土交通省からの指示、検査指摘事項はありますか?
当社Bが、保管する義務がある場合に、その写しには、業者Aの記名押印、甲、乙の署名捺印がすべて揃うことが必要ですか?

[確認した成果物]
不動産鑑定評価基準 不動産の鑑定評価に関する法律第39条 不動産鑑定士の役割分担等及び不動産鑑定業者の業務提携に関する業務指針

成果物の記載場所とその概要:
鑑定評価基準に該当する場所は見つけられませんでした。法第39条では、依頼者に交付した不動産鑑定業者が写しを保管するとありますので、当社Bには鑑定評価書の保管義務がないように思います。業務指針には記載はありませんでした。

[ご質問者の判断]
A業者には写しの保管義務はありますが、当社Bには、実質的な内容について後日の疑義に回答できる状態であれば、押印、署名のある写しをA業者からわざわざ取得して保管する必要ないと思います。

ご照会の場合については、法令を読む限り、保管義務はA社のみとなり、B社に対してはありません。鑑定評価基準においても保管義務についての記載はありません。
なお、上記法解釈・運用につきましては、連合会はお答えする立場にありません。国土交通省へお問い合わせのうえご確認いただきたくお願いします。
但し、鑑定評価書は、依頼者に交付後どのような扱いをされるか分かりません。悪意のある者によって改変されたときに反論できるよう、写しは自ら保管しておくほうがよい、と考えられます。

保管すべき期間は、規則により5年とされます。
保管方法や署名捺印の有無については、過去に行われた国交省の立ち入り検査でも指摘されています。署名鑑定士の署名捺印、関与鑑定士の記名がなされたものを複写し、保管していることが望ましいと考えます。

■不動産鑑定法第39条
3  不動産鑑定業者は、国土交通省令で定めるところにより、鑑定評価書の写しその他の書類を保存しなければならない。
■不動産鑑定法施行規則 
(鑑定評価書の記載事項等)
第三十八条  法第三十九条第一項 に規定する国土交通省令で定める事項は、次の各号に掲げるものとする。
一  その不動産の鑑定評価の対象となつた土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利(以下この条において「対象不動産等」という。)の表示
二  依頼目的その他その不動産の鑑定評価の条件となつた事項
三  対象不動産等について、鑑定評価額の決定の基準とした年月日及びその不動産の鑑定評価を行なつた年月日
四  鑑定評価額の決定の理由の要旨
五  その不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士の対象不動産等に関する利害関係又は対象不動産等に関し利害関係を有する者との縁故若しくは特別の利害関係の有無及びその内容
2  法第三十九条第三項 の規定により保存しなければならない書類は、鑑定評価書の写しのほか、対象不動産等を明示するに足りる図面、写真その他の資料とし、それらの書類の保存期間は、五年とする。

ページの先頭へ戻る


事例収集の業務提携及び評価書の保管

事例の収集の件ー業務提携で行ってよい場合の判断として。
履歴管理票と事例を業務提携で収集する場合の収集者側として、なにをしておけば不正な利用とならないかが判断できません。
提携業務の役割分担の範囲を発行物に記載し、事例収集者の記名があればよいとしても、評価書等の発行者側としては秘守義務があるので、評価書等は事例収集者にコピーできないとなった場合に、評価書等の役割分担と事例管理票の宛先者の記名が書かれている部分のみのコピーを徴求しておけばよいのか、判断をお願いします。

[ご質問者の判断]
質問者としては、業務提携にて役割分担で事例収集にあたる鑑定士側としても発行物の評価書等のコピーを要するのではないかと思いますが・・・。
発行物の評価書の該当部分(役割分担、記名のある部分)のコピーのみでは不十分ではないか、または、別冊にて役割分担表と記名のある評価書補充書類では、不十分ではないかと思っています。

事例収集を業務提携で行った場合には、履歴管理表は取得した鑑定士が関わります。当然のこととして、関与した鑑定士として本人の名前が記名されるのでしょうから、ご質問者の意見のように事後の問い合わせ等に対応できるようにしておくべきだと思います。
国は、法令上は保管義務はない、としていますが、法令違反であるか否かのこととは別に鑑定評価に関与した鑑定士としての責任があります。後日の無用な紛争を予防する意味でも鑑定書の写しを保管する方が望ましい、と考えます。
次に、取引事例の扱いとして、共同利用が適切に行われていることを説明する義務もあります。
したがって、該当部分のみを保管するのでは用をなさない、と言えます。

ページの先頭へ戻る


報告書の審査と署名不動産鑑定士の役割分担

不動産鑑定士の役割分担についての質問です。
提携業者と鑑定補助方式により業務提携を行った案件につき、受託業者において統括不動産鑑定士(指揮、各手順、検証)と記名不動産鑑定士(受託審査、報告書審査)の体制とした場合において、統括鑑定士の全般にわたる検証を前提として、報告書審査鑑定士の審査項目(協会の例示)を一部に限定する取り扱いは可能でしょうか。限定できるとした場合において、必須の項目はあるのでしょうか。(趣旨は、提携業者の作業結果に対する実質的な審査が受託業者側において重複感があるためご質問しております)
報告書審査については、鑑定評価に関与した不動産鑑定士(統括不動産鑑定士を含む署名不動産鑑定士)から独立した立場で行う必要があり、
「不動産鑑定業者の業務実施態勢に関する業務指針7(3)」において、
報告書審査は、署名不動産鑑定士以外の不動産鑑定士1名以上が担当することとし、報告書審査の項目等は前項により定めた内容によることとする。
とされています。
したがって、署名不動産鑑定士(統括不動産鑑定士A)以外の不動産鑑定士が担当する必要があり、審査項目を一部に限定することは不適切と考えます。

ページの先頭へ戻る


鑑定業務の一括再委託

受託した鑑定評価業務を一括して再委託し、自身で内容を精査したうえで署名押印を行い鑑定評価書として完成させることに問題はありますか。
本会が作成している不動産鑑定評価制度改正に関する指針等における「不動産鑑定士の役割分担等及び不動産鑑定業者の業務提携に関する業務指針」に記載されておりますが、【6 一括再委託の制限】において「鑑定評価を行う場合に、受託業者に所属する不動産鑑定士は、総括不動産鑑定士又は総括不動産鑑定士以外の署名不動産鑑定士として鑑定評価に関与し、鑑定評価書に署名押印することとなるため、依頼内容の全部を一括して他の不動産鑑定業者に委託すること(一括再委託)は、事実上制限されることとなる。」とあります。
また、同指針にございますとおり、「業務提携の際に総括不動産鑑定士を置かない場合には、受託業者に所属する不動産鑑定士が、必ず鑑定評価の核となる主たる部分に関与し、署名不動産鑑定士にならなければならない。(総括不動産鑑定士については必ずしも必要とするものではない。)」とされております。
以上のことを踏まえてご判断ください。
なお、上記指針における役割分担等についても併せてご確認ください。

ページの先頭へ戻る


鑑定評価の一括再委託

A鑑定業者がB鑑定業者に鑑定評価の全段階を委託し、鑑定評価書の発行はA鑑定業者で行う業務提携行った場合、以下のように業務を分担し、評価書に署名押印及び記名することは可能ですか。

●受託業者:A鑑定業者(業務内容:鑑定評価業務の受託審査、鑑定評価報告書の審査)
●提携業者:B鑑定業者(業務内容:鑑定評価手順の全段階)

◆署名押印:A鑑定業者の鑑定士及びB鑑定業者の鑑定士
◆記名:A鑑定業者の鑑定士

本会が作成している不動産鑑定評価制度改正に関する指針等における「不動産鑑定士の役割分担等及び不動産鑑定業者の業務提携に関する業務指針」に記載されておりますが、【6 一括再委託の制限】において「鑑定評価を行う場合に、受託業者に所属する不動産鑑定士は、総括不動産鑑定士又は総括不動産鑑定士以外の署名不動産鑑定士として鑑定評価に関与し、鑑定評価書に署名押印することとなるため、依頼内容の全部を一括して他の不動産鑑定業者に委託すること(一括再委託)は、事実上制限されることとなる。」とあります。
また、同指針にございますとおり、
署名不動産鑑定士は、以下の①から⑩の全部又は一部の業務を担うものであるが、鑑定評価書について最終的な説明責任を有するため、現地の実査は必要不可欠となる。(総括不動産鑑定士については必ずしも必要とするものではない。)。
①鑑定評価の基本的事項の確定
②依頼者、提出先等及び利害関係等の確認
③処理計画の策定
④対象不動産の確認
⑤資料の収集及び整理
⑥資料の検討及び価格形成要因の分析
⑦鑑定評価方式の適用
⑧試算価格又は試算賃料の調整
⑨鑑定評価額の決定
⑩鑑定評価報告書の作成・鑑定評価額の表示
なお、業務提携の際に総括不動産鑑定士を置かない場合には、受託業者に所属する不動産鑑定士が、必ず鑑定評価の核となる主たる部分に関与し、署名不動産鑑定士にならなければならない。
以上のことを踏まえると、受託業者であるA鑑定事務所の不動産鑑定士が、鑑定評価の核となる主たる部分に関与(現地調査の必要性)していないこと、及び、総括不動産鑑定士が置かれていないことから、「一括再委託の制限」に抵触していると考えられます。
なお、上記指針における役割分担等についても、併せてご確認ください。

ページの先頭へ戻る


鑑定業務の一部再委託

依頼者から鑑定評価の依頼を受けた受託鑑定業者が、他の鑑定業者の代表者である不動産鑑定士に対し、業務提携契約を締結のうえで、鑑定業務の一部を委託することは認められますか。
「不動産鑑定士の役割分担等及び不動産鑑定業者の業務提携に関する業務指針」に記載されているとおりです。一括再委託に関しては制限をされておりますが、一部委託に関しては問題がないと考えられます。
なお、業務提携は業者間での契約を前提に、各業者間の業務範囲及び各業者内における不動産鑑定士の役割分担・責任範囲を明確にするものです。
また、依頼者が公共・民間どちらか分かりませんが、委託契約書等において、依頼者が承諾した場合を除き、再委託を制限する等の規定がありますのでご留意ください。

ページの先頭へ戻る


鑑定業者でない業者からの再委託の可否

不動産鑑定評価業務を含む調査業務の受託業者(鑑定業者ではないA社)が業務を委託し、鑑定業者であるB社へ不動産鑑定評価業務を再委託することへの可否
Aが依頼先Cから包括的調査業務を受託し、調査事項の内鑑定評価業務を鑑定業者Bに発注する場合であれば、鑑定評価の依頼者はA、鑑定評価書の宛先もA、評価書の提出先としてCとなることが想定できる。この場合であれば、再委託とは言えず、業務提携でもないことから業務指針の適用にはあたらない、と考えられます。
但し、Aが依頼先Cから鑑定評価業務を受託しているのであれば、Aが鑑定業者登録をしていないにもかかわらず鑑定評価業務を行ったことになり、BがAの無登録を知っていた場合、BはAの無届け業務を幇助したと見なされることが考えられます。こうした行為についての直接的な条文は見当たりませんが、望ましいことではないため、監督官庁の意見を求めておくことが賢明と考えます。

ページの先頭へ戻る


鑑定業者の代表者の署名押印

鑑定業者の代表取締役社長など、鑑定評価の受託・発行を管理する立場にある鑑定士が、鑑定評価の主たる部分に関与していない場合にあっても記名不動産鑑定士としての責任より重い責任を負うべく、評価書に署名押印を行うことに問題はありますか。
不動産鑑定評価書の発行にあたっては、“鑑定業者としての責任”と、“不動産鑑定士としての責任”が発生します。
つまり、鑑定業者の代表者としては最終的に鑑定評価書を発行する“鑑定業者としての責任”があり、「記名不動産鑑定士」としては受託審査および鑑定評価報告書の審査を行う“不動産鑑定士としての責任”があることとなります。
なお、2名ともに「署名不動産鑑定士」となる場合には「審査不動産鑑定士」を別に置く必要があり、また、署名を行うのであれば必ず鑑定評価の核となる主たる部分に関与する必要があります。

ページの先頭へ戻る


自社鑑定士のみで行った鑑定評価書等の署名押印

複数の物件を対象とした「連結決算・連結納税のための時価評価」を依頼目的とした価格調査(鑑定評価基準に則らない価格調査)を受託した際、業務提携を行わず、全案件の評価を自社鑑定士で行う場合であっても調査報告書の表紙に総括不動産鑑定士及び実際に査定を行った鑑定士の併記が必要となりますか。
当連合会が作成しております「不動産鑑定士の役割分担等及び不動産鑑定業者の業務提携に関する業務指針」『5 署名不動産鑑定士、記名不動産鑑定士が担当する業務(2)総括不動産鑑定士が担当する業務』に記載されておりますとおり、“なお、業務提携を行わなくとも、同一不動産鑑定業者において関与する不動産鑑定士が複数の場合には、実態に即して同様の扱いとするが、担当した署名不動産鑑定士の一人が、依頼者又は利用者に対応できる場合は、必ずしも総括不動産鑑定士を置く必要はない。総括不動産鑑定士を置いた場合は、その位置づけや役割について依頼者又は利用者に誤解を与えないよう、鑑定評価書の役割分担表にその業務内容を記載することが必要となる。”としておりますので、総括不動産鑑定士を置いた場合は、役割分担表へ記載する必要があります。また、総括不動産鑑定士は、関与不動産鑑定士として、署名押印が必要です。

ページの先頭へ戻る


鑑定評価書の署名押印箇所

鑑定評価書への署名押印を評価額の記載があるページ別の箇所にすることは可能ですか。
署名押印箇所について、「不動産鑑定士の役割分担等及び不動産鑑定業者の業務提携に関する業務指針」に記載の通り、署名不動産鑑定士については鑑定評価書冒頭への署名押印義務を規定しておりますが、特に鑑定評価額記載ページ内への署名押印を義務付けてはおりません。

ページの先頭へ戻る


鑑定評価書へ署名を刻印した「署名鑑」は自署にならない

鑑定評価書の署名の件ですが、評価書へは自分の署名を刻印した「署名鑑」を押印しているのですが、これでよろしいのでしょうか。
鑑定評価書に対する署名押印とは、不動産鑑定評価法第39条2項に定められる法律上の規定であり、通常、自署による氏名の記入及び押印であると考えられます。
署名鑑(ゴム印)は記名と同視される、とされ、自署とは見なされないと考えられます。
なお、本件は不動産鑑定評価法の解釈運用となりますので、不動産鑑定評価法を所管する国土交通省までお問合せ頂きますようお願い申し上げます。

ページの先頭へ戻る


依頼者が反社会的勢力であるか否かの本人確認

価格等調査業務約款について、価格等調査業務依頼書兼承諾書とともに添付する依頼約款に反社会的勢力の排除の条項が記載されていますが、依頼者の本人確認義務とその方法をご教示ください。また、「価格等調査業務依頼書兼承諾書」により依頼者と契約を取り交わす際の本人確認方法を教えてください。
依頼者が本人であるか否かを確認する義務までは求められていないものと判断します。通常は約款(反社会的勢力排除条項)を提示して確認し、依頼者が本人以外の者と判明した段階で契約解除する等の対応になるかと思います。
本人確認の方法については特に決まった方法はありません。一般的には名刺交換(個人の場合でも、その個人の属する企業等)が中心になっていると思います。鑑定依頼(依頼目的)・打ち合わせ等において、本人確認の必要がある(疑われる)と感じた場合には、鑑定士の判断及び方法(身分を証明するものの提示・固定資産税評価証明書等本人由来の評価資料の提示依頼等)で対処することになります。

ページの先頭へ戻る


証券化対象不動産の受注資格要件

証券化対象不動産の評価を受注するのに必要な鑑定業者の要件はありますか。
鑑定業者にかかる「義務的な資格要件」はございません。
但し、当連合会が策定した「価格等調査業務の契約書作成に関する業務指針」に掲示されている「価格等調査業務標準委託約款」の第4条第2項(3)には以下の規定があり、標準約款を利用する場合はご注意ください。
(標準約款の文言等を各鑑定業者において修正する場合には、「価格等調査業務標準委託約款」という名称を用いることはできませんので、併せてご注意ください。)
【価格等調査業務標準委託約款第4条第2項(3)】
乙は、本件業務を、公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会(以下「鑑定士協会連合会」という。)の会員であって、かつ、本件業務が証券化対象不動産に係る場合には鑑定士協会連合会が実施する証券化対象不動産の鑑定評価に関する研修等を修了している不動産鑑定士に担当させなければならない。

ページの先頭へ戻る


鑑定評価書の署名押印

鑑定評価書の署名押印について、鑑定評価を行った部門長、もしくは会社代表の押印は必要となりますか。
鑑定評価書における“鑑定業者の押印”は義務ではないことから、会社代表者の押印でなくても特に問題はありませんが、少なくとも業者の責任者としての担当部署の長の押印があるほうが望ましいものと考えます。

ページの先頭へ戻る


業務提携時の契約書と依頼書兼承諾書標準モデル

連合会作成の依頼書兼承諾書標準モデルを業務提携の際に提携先との契約書として利用してもよろしいですか。また、業務提携は案件ごとに個別に契約を結ぶ形で問題はありませんか。
価格等調査業務依頼書及び承諾書の標準モデルは、依頼者との契約を前提としていることから業務提携契約書にそのまま使用できるとは思えませんが、業務提携契約書の記載事項は、価格等調査業務依頼書及び承諾書の依頼内容を参考として、委託業務の範囲に応じて適切に定める必要があります。(役割・責任分担の明確化)
また、案件ごとの業務提携で、特に問題はないと思います。

ページの先頭へ戻る


一人鑑定事務所の財務諸表作成に利用される案件の受託審査

財務諸表の作成に利用される目的での鑑定評価に関し、報告書審査は業務提携で行うことができても、受託審査は受託業者の責任で行うべきとのことであり、「財務諸表のための価格調査に関する実務指針」7-3受託審査についてでは、「必ず、受付担当者以外の不動産鑑定士が審査しなければならず」との記載があります。
ならば、一人鑑定士事務所では、「財務諸表作成に利用される目的」の案件は受託できないことになるのでしょうか。
所属不動産鑑定士が一名の事務所において、当該不動産鑑定士を受付担当者として証券化対象不動産または財務諸表作成に利用される目的の案件を受託する際は、縦分業型業務提携を行った上で、受付担当者以外の不動産鑑定士が受託審査を行う方法が考えられます。
なお、「受付担当者」は不動産鑑定士に限られるのものではありません。

ページの先頭へ戻る


官庁からの評価依頼時の確認書交付

「業務の目的と範囲等の確定に係る確認書」につきお尋ね致します。
この度、とある市役所より鑑定評価の依頼がございまして、上記の確認書の提出を求められました。私どもも提出することはやぶさかではありませんが、官公庁の場合は、これまで鑑定評価依頼書等を、これに替わるものとし省略されてきた経緯があり、そう認識してまいりました。
これに関する見解をお願いしたいと思います。

価格等調査ガイドラインでは、次のように規定しています。契約の締結までに、以下の事項を依頼者に確認したうえで確定するものとする。不動産鑑定業者は、以下の事項を明記した文書等を契約の締結までに依頼者に交付するものとする。
1. 依頼目的、利用者の範囲等
2.利害関係等
3.価格等調査の基本的事項
4.価格等調査の手順

ガイドラインは、他の法令によるものの他は鑑定評価書作成に当たって遵守すべきものであり、ご質問の例もこれに該当します。

ガイドライン制定が、依頼者プレッシャー制度と関連して行われたことを考えると、鑑定依頼先との無用の混乱を避けるためのものでもあり、不動産鑑定士の業務を守る意味でも、確認書の提出は必要です。

なお、一部に一定の条件の元に「確認書に代わる運用」をしている公共機関等がありますが「確認書に代わる運用」のあり方については今後検討すべき事項となっています。

ページの先頭へ戻る


鑑定評価書のPDFでの提供

不動産鑑定評価書の正本のPDFを依頼者に提供する行為は、法令・規則・ガイドライン等に則して許容される行為でしょうか?
(概要)
当会所属の不動産鑑定士が、正本のPDFを正本・副本とは別に、自治体からの要請に基づき提供しております。依頼者自治体の担当者は、会議の資料として鑑定評価書正本をコピーしております。その際、綴じられた正本(不動産鑑定士の署名・押印のあるもの)をコピーすることは煩雑であることから、担当した不動産鑑定士へPDFでの提供を求めました。当該不動産鑑定士は、要請に応じて正本を綴る前にPDFにして保存し、その後正本を綴っております。その後、正本・副本・当該正本のPDFを自治体担当者へ成果物として提供しております。この正本のPDFを依頼者に提供する行為は、法令・規則・ガイドライン等に則して許容される行為でしょうか?
鑑定評価書製本には署名捺印するものとされております。
現時点では、電子署名を認められておりませんので、印刷したうえ自ら署名捺印することになります。
ご質問の趣旨は、依頼者が内部の会議をする際に、鑑定評価書をコピーする手間を省くため、PDF化した資料を求めている、と理解しました。
鑑定評価書をそのままコピーする代わりに、鑑定業者が自社の評価書データをPDFとして提供することは、鑑定委託を受けた業者としてのサービスとして理解できることと思います。

ページの先頭へ戻る


証券化財務諸表関連等評価の第三者受託審査

「不動産鑑定業者の業務実施態勢に関する業務指針」の改正に関して、証券化対象不動産及び財務諸表の作成に利用される目的の鑑定評価については、従来通り第三者による受託審査が必要となりますか。また、総括不動産鑑定士による審査は可能ですか。
財務諸表関連及び証券化に関する受託審査・報告書審査は、H24.6の「不動産鑑定業者の業務実施態勢に関する業務指針」の改正前後で、取扱いに変更はございません。
受付担当者以外による受託審査(総括不動産鑑定士を含む)署名不動産鑑定士以外による報告書審査が必要となり、いわゆる「一人事務所による特例」の適用もございません。

ページの先頭へ戻る


証券化鑑定評価における鑑定士の受託審査、報告審査の兼務

証券化対象不動産の鑑定評価について、不動産鑑定士が2名の事務所が業務を行う場合、受託審査担当鑑定士が報告審査担当鑑定士を兼ねることは問題ないのでしょうか。
「不動産鑑定業者の業務実施態勢に関する業務指針」上、「受託審査鑑定士と報告書審査鑑定士が同一人」であることを否定するものではありません。
すなわち、2人の鑑定士を「鑑定士A・鑑定士B」とすると、
◆受付担当⇒鑑定士Aの場合、受託審査鑑定士を鑑定士Bが担当
◆関与鑑定士(署名鑑定士)⇒鑑定士Aの場合、報告書審査鑑定士を鑑定士Bが担当で業務指針上、問題はありません。
なお、この場合、鑑定士A・鑑定士Bがともに「関与鑑定士」(署名鑑定士で、確定担当不動産鑑定士・作成担当不動産鑑定士等)となる場合は、業務提携等により鑑定士A・鑑定士B以外の鑑定士による報告書審査が必要となりますのでご注意ください。

ページの先頭へ戻る


インターネットからの受注及び成果物の電子媒体での発行

「鑑定評価書」及び「調査報告書」の受注にあたり、インターネット上のサイトから依頼を受けることについては問題ございませんでしょうか?
「依頼書兼承諾書」をサイト上に掲げ、必要事項を記入の上、約款の後に同意ボタンをクリックしていただくことにより業務受注とするイメージです。
また、現在紙媒体で納めている成果物を、PDF等の電子媒体で発行することについては問題ございませんでしょうか?

■鑑定の依頼受付について
 ウェブサイトを経由した鑑定依頼の申込を受けることは可能でしょうが、鑑定評価が委任業務であることを考えると、契約の申込段階に当たり、鑑定業者は申込を受けた業務について、依頼者と対面ではなくとも電話等の手段をとり内容を確認する必要があります。
たとえば、評価条件、対象物件の現状などの確認、内覧、立ち会いの方法の確認、依頼目的と利用者、第三者への影響など基準・ガイドライン・運用上の留意事項への抵触など鑑定評価にあたり確認するべき事項は、依頼者本人に丁寧に説明することが望ましいと言えます。
したがって、契約締結には契約書とは別に依頼内容を確認するための「確認書」を契約締結前に発行し、依頼者の同意を受け、依頼者との無用のトラブルを回避するように努めるべきでしょう。

■成果品を紙媒体でなくPDF等電子媒体で納品すること
現状では、「鑑定法」により署名捺印が義務づけられています。紙媒体しか予定していないと考えられるため、調査報告書、鑑定評価書の名称を問わず、質問のような納品は難しいと言えます。

ページの先頭へ戻る


価格査定表(ドラフト)提出後の価格変更の可否

「不動産鑑定業者の業務態勢に関する業務指針」の内示におけるドラフトの定義に関してです。

「不動産鑑定業者の業務態勢に関する業務指針」6 価格等調査業務の実施(6)に、以下の記載があります。 「業務委託後に依頼者等から成果報告書の提出に先がけてドラフトの提出を求められる場合があるが、その形式に関わらず依頼者に価格等を示す行為は、不動産鑑定士として価格等の判断を示すことであるので、ドラフト提出後は、原則として価格等の変更を行ってはならない。」

この「ドラフトの提出」に「価格査定表(別紙)のみの提出」も含まれますか。
価格査定表(別紙)のみの提出でも、「原則として価格等の変更を行ってはならない」ことになるのでしょうか。

「不動産鑑定業者の業務実施態勢に関する業務指針」6価格等調査業務の実施の(6)において、「その形式に関わらず依頼者に価格等を示す行為は、不動産鑑定士として価格等の判断を示すことである」とされており、価格査定表(別紙)のみの提出であっても価格等を示す行為であれば、原則として価格等の変更を行ってはならないと解されます。「ただし、ドラフト提出後に、価格等調査の前提条件、資料の変更・解釈その他合理的な理由によって価格等を変更することとなった場合は、不動産鑑定業者内であらかじめ定められた手続き等に従って対応するものとする。この場合において、価格等の変更に至った合理的な理由について文書等に記録するなど、後日依頼者その他に説明が可能な状態にするものとする。」とされています。

<参考>
◇不動産鑑定業者の業務実施態勢に関する業務指針
6価格等調査業務の実施
(6)業務受託後に依頼者等から成果報告書の提出に先がけてドラフトの提出を求められる場合があるが、その形式に関わらず依頼者に価格等を示す行為は、不動産鑑定士として価格等の判断を示すことであるので、ドラフト提出後は、原則として価格等の変更は行ってはならない。ただし、ドラフト提出後に、価格等調査の前提条件、資料の変更・解釈その他合理的な理由によって価格等を変更することとなった場合は、不動産鑑定業者内であらかじめ定められた手続き等に従って対応するものとする。この場合において、価格等の変更に至った合理的な理由について文書等に記録するなど、後日依頼者その他に説明が可能な状態にするものとする。

ページの先頭へ戻る


利回り等の提供は鑑定業法に反するか

鑑定士でない者が下記を行うに当たって、鑑定法に反するか否かを教えてください。
①利回りを表示して対価を得ること。
②地価公示や取引価格を基に、統計を用いて地図上に価格をマッピングしたソフトウエアを販売すること。

【ご質問者の判断】
①も②も鑑定士でない者ができると判断しております。

不動産の鑑定評価に関する法律 第二条には次のように記載されています。
(定義)
第二条  この法律において「不動産の鑑定評価」とは、不動産(土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいう。以下同じ。)の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいう。
2  この法律において「不動産鑑定業」とは、自ら行うと他人を使用して行うとを問わず、他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行うことをいう。

「不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示する」とありますから、「結果を価額に表示しない行為」は対象外と考えられます。

①ご質問の「利回り」が何の利回りかは分かりませんが、利回りのみを表示して価額を明示しない行為は「鑑定評価」ではない可能性があります。

②の行為については、
特定の場所を地図上に指定し、価格を表示することになった場合には、「鑑定評価」と見なされることが考えられます。その価格を求めるまでに判断をして、その結果を表示することに該当する場合です。

具体的なことが分かりませんので、詳細は国交省に問い合わせることをお勧めします。

ページの先頭へ戻る