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各国の国際評価基準(IVS)導入状況


(平成21・22年度)
アジア・オセアニア(ASIA・OCEANIA)
中華人民共和国(CHINA)
 中国においては、資産評価業界がIVSを既に業務に導入している。依頼者が国際企業である場合など、「資産評価報告書」の成果物の前言に、「国際評価基準に基づいた評価を行った旨」の内容が記述される場合がある。中国国内の資産評価基準は、原則としてIVSに集約されたところの評価経験を十分に取り入れて、国内基準の内容を向上させるべきであるという方針がとられている。

1.積極的な導入主体――中国資産評価業界
 中国では各種資産の評価分野に関して3種の業界がある。
 (1)不動産評価業界:土地・建物を評価対象とする不動産評価師の業界
 (2)土地評価業界:土地を評価対象とする土地評価師の業界
 (3)資産評価業界:企業資産全体を評価対象とする資産評価師の業界

上記三者のうち、IVSを積極的に導入し、日常的に活用しているのは(3)の資産評価業界である。他の二つの業界では、主として評価需要が国内であることから現在のところ特段にIVSへ注意をはらう動向はみられない。

2.IVSのBoardof Trustee の一員として中国資産評価協会の劉女史が参加している。公認会計士であり、資産評価師の資格を有する、資産評価協会の幹部である。各国で行われる会議には積極的に参加し、国際的な場での中国の発言力を高めている。

3.上記資産評価業界でのIVSの普及活動
 毎年実施される全国資産評価師試験(国家試験)の試験範囲に、国際評価基準が組み入れられている。試験のための受験書籍には以下のような章建てで解説がなされている。
 1、国際評価委員会の創設経緯と主旨、組織の構成
 2、IVSの簡略な説明、構成、ガイダンスノート等
 3、IVSの基本概念
 4、IVSと中国国内の評価基準との関係
 すべての受験生が上記について学習し、国家試験に臨むので、資産評価師の知識としてIVSは普遍的に普及されており、定着しているといえよう。

香港 (HONG KONG)
 香港では、早くから国際会計基準の導入が進められており、2004年には会計基準を国際会計基準(IAS)と基準名・番号などを同等のものとした香港会計基準(Hong Kong Accounting Standards)への移行が完了した。また、国際財務報告基準(IFRS)に関しても、これに対応した香港財務報告基準(Hong Kong Financial Reporting Standards)を発行し、既に2005年度より適用している。
 不動産鑑定業界においても、会計制度と同様にIVSを取り入れた基準(HKIS Valuation Standards)を適用している。当基準は、基本的にIVSに従っていると言ってよい。
 香港不動産鑑定士協会HKIS(Hong Kong Institute of Surveyors)及び香港の不動産鑑定士は、香港の経済的ポジションが極めて国際的であることから、これら国際基準によって鑑定評価を行うことは重要であるとの認識が強く、鑑定評価においては国際化先進国であると言える。

(中国メインランドにおいても、香港と同様にIVSに準じた評価基準(RICS Valuation Standards)が採用されている)

インドネシア (INDONESIA)
 まず、会計基準について見ると、インドネシアの会計基準(PSAK)は、インドネシア会計士協会(Indonesian Association of Accountants-IAI)によって規定される。従来は独自の会計原則に従っていたが、経済の発展とビジネスの国際化に伴って1995年からは国際会計基準(IAS)を基礎とした会計基準が導入されている。また、現在では国際財務報告基準(IFRS)に準ずるように逐次改訂がなされており、最終的には2012年からIFRSの完全適用について調整が進められている。
 インドネシアの鑑定評価基準は、政府が承認のうえ、MAPPI(Indonesian Professional Appraiser Association / インドネシア語でMasyarakat Profesi Penilai Indonesia)が発行している。
 上記の通り、インドネシアにおける国際的な基準の導入は早く、会計基準にあわせて鑑定評価基準もIVSの取り入れが早くから進められており、現時点で既に基礎的な考え方はIVSにほぼ従っていると言って良い。
 但し、インドネシアの土地制度は他国には無い独特の権利等が存在するなど、個別性が非常に強い。従って、この様なローカルな事情・状況を組み入れてインドネシアの評価基準が作成されているので、IVSとは完全に一致はしていない点に留意が必要である。

韓国 (KOREA)
 韓国は、不動産評価基準として IVSに関心が充分にあり、なによりも国際会計基準の導入と関係して、その対応策として関心が高くなっている。現在のところ韓国の不動産評価基準は、 IVSが既存の鑑定評価基準の一部に含まれるとか、IVSの影響で既存の鑑定評価基準が改定されたような変更はないのが実状であり、IVSに準拠した基準の作成はされていないようである。
 現在の取り組みとしては、韓国鑑定院ではIVSを翻訳して準備はしている。
   今後IVSの導入について将来的には必要不可欠であるとの認識はあるものの、具体的な予定はない。ただ、いずれ具体的に導入となると、既存の基準との整合性が問題となる部分も懸念されるとの見解である。

マレーシア (MALAYSIA)
 マレーシアでは、会計制度は、IFRS(国際財務報告基準International Financial Reporting Standards)にローカルな状況を勘案して調整を施したマレーシア会計基準(Malaysian Accounting Standards Board)を既に採用し、従っている。
マレーシアの不動産鑑定業界でも、何年も前からIVSを取り入れており、現在もIFRSの改訂に対応してマレーシア評価基準(Malaysian Valuation Standards。1987年に施行)が逐次改訂されている。(参考:マレーシアの鑑定評価基準MVSは、鑑定委員会(The Board of Valuers)から発行されており、多民族国家のため英文で書かれている)
従って、マレーシアでは国際商取引を意識して早くからIFRS及びIVSを導入している国際化先進国であると言える。マレーシアが多民族国家であることや、地理的・経済的ポジションに起因して、早くから国際的な商取引が盛んであったことが会計基準や評価基準の国際化を早めたものと考えられる。

タイ(THAILAND)
 タイでは、通貨危機後にタイ会計基準(Thai Accounting Standards, TAS)の大幅改正が始まり、欠点を修正しつつ国際会計基準(IAS)にほぼ準じた基準となって現在適用されている。また、現在では国際財務報告基準(IFRS)に準ずるように逐次改訂がなされており、最終的には2011年からIFRSの完全適用について調整が進められている。
 しかしながら、タイの不動産鑑定評価基準に関してはIVSの導入は進んでいない。
 タイでは、不動産鑑定士は民間団体であるタイ鑑定士協会(The Valuers Association of Thailand (VAT))から、不動産鑑定士「Valuer」として認可された一定のスキルを有した者であって、政府からの認可や免許・登録等を受けたわけではない民間資格(非国家資格)となっている。(タイ鑑定士協会と名前が類似するタイ鑑定評価協会(Thai Valuation Association)という組織も存在するが、VATと共同で鑑定評価業界をとりまとめしている)
 従って、鑑定評価基準もVATらが発行しており、基準に対して政府の認可や承認はない。以前はVATとTVAは別々の基準を発行していたが、現在は統一化が図られている。VATの発行する評価基準は、基本的にASEANの評価基準を採用している。
 この様に、タイの不動産鑑定業界は政府の関与がないため、IVSの導入は遅れている。
 しかし、近年、タイ証券監視委員会(the Security and Exchange Commission, SEC)がVATに働きかけ、評価基準が若干改正されたほか(やはり政府の認可等はない)、会計基準の国際化の背景もあって、業界内ではIVSを導入すべきとの意見は出始めている。

台湾 (TAIWAN)
 台湾では鑑定評価基準(不動産估價技術規則(中央政府内政部地政司が発行))へのIVSの導入・調整実施は、やや遅れ気味であり、日本の現状に近いと言える。
 台湾土地鑑定学会(中華民國土地估價學會 / Chinese Institute of Land Appraisal)は、2009年末までにIVS2007の中国語翻訳版を発行する予定である。それ以降に業界内でIVSに関して議論が開始されると見られ、現時点では本格的な検討・調整実施には至っていないようである。
 台湾では国際会計基準IFRSの 2013年全面適用を目標に調整中であるが、台湾の会計基準である「財務會計準則公報」を設定・公布している財団法人中華民国会計研究発展基金会(Accounting Research and Development Foundation in Taiwan)では、上記IVS中国語版の発行を待っている状態となっている。
(なお、台湾の評価基準は日本の不動産鑑定評価基準に類似しており、不動産の評価手法に焦点を合わせたもので、動産、企業、無形物などについては言及されていない。)
 国立政治大学・地政学科の陳奉瑤副教授(不動産鑑定専攻、台湾土地鑑定学会理事長)によると、「IVSに従うことはビジネスの国際化において避けられない。台湾政府及び台湾の不動産鑑定士(不動産估價師)はIVSに興味をもっており、今後、徐々にIVSは鑑定業界に影響を及ぼすと考えられる。しかしながら、台湾の評価基準がIVSとの調整を経て改訂がなされるまでにはやや時間がかかるものと予測される。」とのことである。
 台湾では、香港やマレーシアと違って国際的なビジネスが相対的に少なく、この様にIVS基準の導入はやや遅れ気味のようである。この点では日本の現状と類似していると考えられる。

ベトナム(Vietnam)
 ベトナムでは、政府財務当局(Ministry of Finance)と不動産鑑定士の認可を与えるVVA(Vietnamese Valuers Association)が独自基準を発行しているが、IVSとのコンバージェンスは進んでいない。
そもそも、ベトナムの国内基準は銀行業務など非常に限られた業務にのみ使われており、評価人は大手顧客からはIVSに従うように要求されているのが実態となっている。そのため、業界の大部分が既にIVSが非公式なベンチマークとなっている。

フィリピン(Philippine)
 フィリピンでは不動産鑑定士は国家資格(The Professional Regulation Commission (現在、The Department of Trade and Industry から移管中)がライセンスを発行)であり、評価基準も独自のものが発行されている。
フィリピンの独自基準はIVSとのコンバージェンスは進んでいる部類に属すると言われているが、いくつかの用語の意味の違いがあるほか、積極的に世界基準を導入する主旨の法律(評価改革法)が国会を通過しなかった等の法的・政治的な事情がある。今後、コンバージェンスがより一層進むには法律の再整備が求められるなど、フィリピン独自の事情があってやや流動的である。なお、現段階で既にフィリピンの独自基準とIVSは類似性が高く、問題はないと言われている。

インド(India)
 インドでは、独自の基準として富裕税法令の基準があるが、殆ど使われていない。また、国内の評価人が規範とするような他の評価基準を規定する組織もない。
その様な状況下で、多くの評価会社は、現時点ではRICS基準に従っており、RICS基準とその資格者が、規範となりつつある。国は、IFRSの適応を背景にIVSに興味を持っているようであるが、鑑定士はIVS導入に積極的とは言えないようである。海外顧客はRICSとIVSを求めており、欧米系の評価会社がそのような要求に応えているのが現状である。


オーストラリア(Australia)
 オーストラリアでは、The Australian Property Institute(鑑定士の免許証発行機関)が発行している最新の鑑定評価基準マニュアルにはIVSCの国際基準とガイダンスノ―トがそっくりそのまま採用されている。オーストラリア国内での適用にあたってIVSとの相違や逸脱がある場合にはマニュアルのIVS引用部分に適切な注意が書き込まれることになっているが、現在のマニュアルにはそのような逸脱に関する記載はほとんどなく、国内基準とIVSのコンバージェンスの完成度は高い。
オーストラリアの鑑定業界はIVSに向かってますますシフトしている途上にあり、現在IVSを意識して実際的な要件が整理されつつある。The Australian Property InstituteはIVSCの有力な支援者で、IVSCの作業に積極的に活動している。

南北アメリカ (SOUTH&NORTH AMERICA)
ブラジル(BRAZIL)
 ブラジルでは2007年12月28日の連邦法11638号(Lei no 11638, de 28 de dezembro de 2007)によって、会計基準が変更され、全ての上場企業にIFRSの適用が2010年より義務づけられることになった。これをうけて、ブラジル技術基準協会(ABNT)は、ブラジルの資産評価基準NBR14653の総論部分である第1部(parte 1)をIVSと同等性を有する様に改定する方向である。本年、2010年にNBR14653第1部の改定委員会を結成して改定作業に入り、改正案の作成、パブリックオピニオンの募集、最終決定投票等の所定の手続きを経て発効するまでに2年程度を見込んでいるとのことである。

アメリカ合衆国 (U.S.A.)
 アメリカでは、Valuation業務は、不動産鑑定士の独占業務ではないが、鑑定士が行うValuaionは、Appraisal Practiceとして、USPAP (The Uniform Standards of Professional Appraisal Practice)に従う義務がある。
 アメリカのUSPAPとIVSの関係は、明確に記載は発見できなかったが、Appraisal Institute (AI)の複数の関係者の次のような見解を得た。
 1984年に最初に合意された国際基準はUKとUSの基準をベースとしたものであり、USPAPには、RICSがIVSの基準をRed Bookの中に採用したような方法は採用していないが、IVSC(前身のTIAVSC)の設立時から、USPAPとIVSの調和に取り組んでおり、基本的なコンフリクトはない。
 The Appraisal Institute(AI)のメンバーは、国内ではUSPAPに従い実務を行い、国外ではIVSと適用できるその国の基準に従い行わなければならない。
 USPAPとIVSは詳細な違いはあるが、一番の違いは、会計基準との関連である。IVSは各基準においてThe International Accounting Standardsとの関連を述べているが、USPAPにはそのようなリンクはない。
カナダ(Canada)
 鑑定士が国家資格ではないカナダでは、The Appraisal Institute of Canada (The AIC)が鑑定関連の主要な団体として存在し、約4,500人の会員がいる。このThe AIC が独自基準としてCanadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practise (CUSPAP)を定めており、国内で広く認識されている(鑑定士が国家資格でないこともあって必ずしも法的に強制適用されるものではない)。The AIC は IVSをレビューし、AIC会員がCUSPAPに従っていればIVSに整合した評価レポートを作成できるようにCUSPAPの修正を行っている。従ってCUSPAPはIVSへのコンバージェンスが非常に進んでいると言える。
メキシコ(Mexico)
 メキシコでは不動産鑑定士は国家資格であり、CNBS(National Banking and Securities Commission、メキシコ国内の銀行内部評価に対応)、SHCP(National Secretary of Treasury、政府、民間の評価に対応)、INDAABIN(以前はCABINと呼ばれた、国有財産の評価に対応)が国内基準を発行している。現時点のメキシコ基準はやや古く、顧客の要望を満たしていない様である。基本概念や手法には、IVSとの相違はなく、評価の実務上でも3手法が採用されているが、調整の仕方にやや違いがある。IVSはグローバル化のためのゴールだと言う意見が見られ、今後の動向が注目される。
アルゼンチン(Argentine)
 アルゼンチンでは、独自の不動産鑑定士の資格はなく、建築士やエンジニアが評価人として活動している。従って、アルゼンチン独自の評価基準を発行する公的な組織もないが、評価人組織であるArgentinean Valuation InstituteがUPAVの構成員であり、その基準に従っている。 UPAVとは、The Union of Pan American Valuationの略で、ラテンアメリカを代表するIVSの地域組織であり、2002年の段階でIVS支持の採択をしている。不動産評価に関しては、UPAVの基準は、IVSと殆ど同じであり、コンバージェンスは進んでいると言える。
ヨーロッパ(EUROPE)
英国(U.K.)
 英国勅認サーベイヤー協会 (The Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS) は鑑定評価基準(RICS Valuation Standards、通称Red Book、日本不動産カウンセラー協会が2008年に全訳)を策定し、RICS所属のサーベイヤー(FRICS, MRICSの資格を有する鑑定人)が、依頼目的に適った価値について、高度の信頼性、明快性、独立性を保ち、利益相反に対処しうる評価を行う基準としている。基準遵守のモニタリングが実施され、その結果はネット上に定期に公開されている。
 RICSは、1981年以来、国際評価協議会 (IVSC)が策定する国際評価基準 (IVS) 展開の推進母体であり、RICS基準はIVSを組み込んでより詳細かつ厳格な内容とし実施をしている。基準の構成は、サーベイヤーが国内・国外を問わずどこで評価をしても適用になるグローバル規定(Practical Statement 1~6及びGuidance Note 1~5)を冒頭に定め、次に英国国内でのみ適用になる規定(UK Practical Statement 1~4及びUK Guidance Note 1~5)を配して、グローバルな評価ニーズに対応した構成としている。
 IVSはRICS基準の中のグローバル規定の随所に遵用されている。その一例として 財務諸表で報告する資産の評価に関する次の規定がある(PS4)。「国際財務報告基準(IFRS)に基づいて作成される財務諸表のための評価は、国際評価協議会(IVSC)が策定するIVSの適用指針(IVA)第1号に準拠すべきである」。 以上の詳細は『不動産鑑定評価の国際化』(2008年 住宅新報社)を参照されたい。

イタリア(Italy)
 イタリアでは独自の不動産鑑定士の資格はなく、評価人は、技術者・建築家・農業関係者・会計士が行っている。評価人の多くはRICSの会員である(イタリアの法律で認められた者ではない)。従って、イタリア国内での評価もRICS基準に従っているが、評価人の間ではグローバル化の下でIVSへの関心が高まっている。

ロシア(Russia)
 ロシアでは、評価基準については2007年に経済開発省により従来のものから連邦評価基準(FSO1,FSO2、FSO3)に置き換えられた。表向きはIVSを考慮して策定されたものの、実際には矛盾が多く残っている。ロシア国内で会社の資本金登録、税務申告、国有財産の売却、政府発行のファンドや融資などの分野ではこのロシア基準が要求されている。今後、IVSの導入が更に求められると思われるが、まだ課題が多いようである。

アフリカ(AFRICA)
南アフリカ(South Africa)
 長らく、南アフリカでは鑑定士の任意団体毎(South African Institute of Valuers(会員数約1500人)やRICS South Africa(会員数約540人)など)に評価基準を制定していた。不動産鑑定士等(Professional Valuer)の試験を実施、登録する機関であるSACPVP(South African Council for the Property Valuers Profession)の設立後も、国としての鑑定評価基準を決定していなかったが、最近、SACPVPが、IVSをnational standardsとして採用するに至った。詳細な採用時期は不詳であるが、2010年6月以降と推測される。
2011年2月現在は、移行時期と定めており、IVS以外の従来の基準(具体的には、RICS鑑定基準)も除外していない。ただし、あくまでも移行措置であり、今後はIVSに収束させる方向性である。


作成:国際委員会国際評価基準等検討小委員会(国際評価業務関連グループ)
  氏名 担当国等名
座  長 鈴木 雅人 香港、インドネシア、マレーシア、台湾
委  員 秋山 祐子 ブラジル、南アフリカ
五十嵐 殉也 米国、インド、ロシア、メキシコ、ベトナム、フィリピン、イタリア、アルゼンチン
大島 大容 韓国、タイ
中島 和人 米国、インド、ロシア、メキシコ、ベトナム、フィリピン、イタリア、アルゼンチン
中山 善夫 米国
菱村 千枝 中国
渡辺 卓美 英国
委 員 長 前川 桂子  
(50音順)
調査・アンケート表回収協力者
氏名 担当国
ライス如美 インド、ロシア、メキシコ、アルゼンチン
市川 丈 ベトナム
富塚祐子 フィリピン、イタリア